2027年套现转贷：10年上限会影响你吗？

从房子里拿出 RM200,000 现金，假设利率是4.5%。分30年还，每月约 RM1,013；分10年还，每月跳到约 RM2,073。从2027年1月1日起，国家银行的新规定会把部分套现贷款推向后面这条路。

假设你想拿现金买第二间产业，或应付一笔较大的家庭开销，方式是转贷套现、在房贷上追加贷款，或者用已经还清房贷的产业来申请贷款。这篇指南说明新规定涵盖其中哪几种、排除哪几种，以及你该向银行问什么。无法确认的部分，会标明未确认。

你还会在文末看到给外国业主和本地业主的实用贴士。

2027年1月1日起，到底有什么改变？

这项规定是已经生效，还是即将生效？其实两者都有一点。

国家银行在2025年9月30日发布了《个人贷款政策文件》（Policy Document on Personal Financing）。大部分内容当天就生效。第10.3至10.13段，以及第10.17至10.18段，则从2027年1月1日起生效。

个人贷款最长10年的一般限制（第10.1段）从2025年9月30日起已经适用。2027年才开始的，是把房贷套现视为个人贷款的处理方式。

国家银行的公告把房贷的10年上限形容为一项既有的要求，现在由这份文件明确写出来。你可以问问银行，是否已经这样操作。

哪些套现贷款受到影响？

你的贷款算不算？首先要看它是不是三种类型之一。

第10.3段列出三种房贷产品下的融资，前提是用于个人、家庭或家用用途。银行必须把这三种都视为个人贷款：

• 转贷时多拿的现金：超出现有贷款余额的那部分金额。
• 追加贷款后超过原本的房贷额：这笔额外融资加上你剩余的贷款余额，超过了最初的房贷金额。
• 用已还清房贷的产业申请贷款：以一间没有任何按揭的产业作抵押的融资。

对这些贷款，银行计算你的债务偿还比率（DSR），以及设定每月还款的期限，都不能超过10年（第10.4段）。个人贷款也不能使用固定平息（flat rate）或78法则（Rule of 78）计息，银行还必须向你说明实际利率（第10.11段和第10.13段）。

外国买家： 我们读到的段落没有提到国籍。请问问银行，对非公民借贷人是否有任何不同的做法。

哪些情况不受影响？

假设这笔现金是用来装修。这个用途可能让你不受10年处理方式的约束，前提是你能提出证明。

第10.5段列出了豁免的情况。以下几种不适用10年的处理方式：

• 额外融资完全用于装修、房贷递减定期保险或 takaful、律师费、教育，或独资经营者的生意。
• 你已经还了一部分房贷后追加贷款，只要新的金额加上贷款余额没有超过最初的房贷金额，而且新的贷款期不比原来剩余的贷款期长。
• 追加的金额不超过你已经预先还款的金额，包括提前多还的款项。

按用途豁免的情况，银行必须核实真正的用途，也可以要求你提供证明文件（第10.6段）。这项政策也不适用于购买产业的融资（第3.2段），所以一般的房贷不受影响。

只是取代现有贷款余额、没有多拿现金的转贷，并不在第10.3段的名单上。这是按文字字面的理解，不是国家银行自己的说明。

用实际数字来看看

开头提到的 RM1,013 和 RM2,073，就是这样算出来的。

以下只是示范。4.5%的利率是假设，不是银行报价。假设你最初的房贷是 RM500,000，现在还欠 RM300,000。

例子一：追加 RM200,000。 新的金额加上你的贷款余额是 RM500,000，没有超过最初的 RM500,000。如果新的贷款期不比你剩余的贷款期长，第10.5段看来会把这笔贷款排除在10年规定之外。

例子二：用已还清房贷的产业申请 RM200,000。 这属于第10.3(c)段。以假设的4.5%计算，分10年还款，每月约 RM2,073，利息约 RM48,700。作为对比，同样的金额分30年还，每月约 RM1,013，利息约 RM164,800。

每月的差距约 RM1,060。你拿到的现金相同，但月供高出许多。

还有哪些没有确认？

政策文件对三种类别和豁免情况写得很清楚。网上有些建议说得比文件的文字更远，而以下几点，文件的文字并没有说明：

• 未确认： 超过原本房贷额的追加贷款（第10.3(b)段），是整笔都视为个人贷款，还是只有超出原本金额的那部分。文字没有说明。
• 未确认： 理财教育课程是否适用于套现贷款。第10.17段涵盖任何超过 RM100,000 的新个人贷款产品，而第10.3段把这些贷款称为个人贷款，所以有可能适用。文字没有直接这样说。
• 未确认： 以哪个日期为准，是申请、批准还是放款。第10.1段提到的是收到的申请，但第10.3段没有写明截止日期。有些理财网站建议在2026年底前办妥。
• 未确认： 定价。有些网站说这类贷款会像个人贷款那样定价。国家银行的文件没有订明利率，并说明这类贷款的资本处理方式不变（第10.10段）。
• 未确认： 是否有 RM200,000 的上限。文件里没有这样的上限。银行仍会评估你的还款能力，并自行订下额度。

申请之前该怎么做

走进银行之前，先做好这些功课：

1. 1从最新的月结单找出你最初的贷款额，以及现在的贷款余额。
2. 2想清楚用途。装修、律师费、教育和独资经营者的生意，如果你能提出证明，可能不受10年规定约束。
3. 3问银行你的贷款属于第10.3段的哪一类，或者适用哪一项豁免。
4. 4问清楚截止日期，以及是否需要上理财教育课程。
5. 5把按10年计算的月供，和你的收入比一比。

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1. 1先问清楚哪个日期算数。 以申请、批准还是放款的日期为准，目前未确认，所以在急着于2026年底前办妥之前，先问银行。
2. 2认清你属于哪一类。 问银行，你的贷款是转贷时多拿的现金、超过原本房贷额的追加贷款，还是用已还清房贷的产业申请的贷款（第10.3段）。
3. 3说明用途。 装修、律师费、教育或独资经营者的生意，如果完全用于该用途并且你能提出证明，可能不受10年规定约束（第10.5段和第10.6段）。
4. 4试算10年期的月供。 以假设的4.5%计算，RM200,000 分10年还每月约 RM2,073，分30年还则约 RM1,013，所以先和你的收入比一比。
5. 5及早问清楚课程。 第10.17段规定，申请超过 RM100,000 的新个人贷款产品之前须先上理财教育课程，而它是否适用于套现贷款，未确认。
6. 6别轻信上限和利率的说法。 文件没有订明 RM200,000 的上限，也没有订明利率，所以由银行自己的还款能力评估和额度来决定你能借多少。
7. 7不论本地或外国，都要书面确认。 我们读到的段落没有提到国籍。外国业主应该问银行对非公民是否有不同的做法；每个人都应该让银行以书面写明类别和日期。

总结

国家银行的这项规定是真的，并从2027年1月1日起生效。它针对的是超出你所欠金额或超出最初房贷额的套现，以及用已还清房贷的产业申请的贷款。一般房贷和许多按用途追加的贷款都不在其内。

申请之前，先让银行书面回答类别、截止日期和课程这几点。如果按10年计算的月供太吃力，套现少一点可能更合适。