Medini Iskandar Malaysia：MM2H 房产买家的战略门户

在吉隆坡，外国人买房至少要花 RM1 million，但 MM2H Silver 的起点只有 RM600,000。据报道，Medini 不受柔佛自己那条 RM1 million 最低价限制，这样就有空间买到介于这两个数字之间的房子。我们没有找到目前的官方文件来确认这一点。

Medini 是柔佛 Iskandar Puteri 的规划式城镇，靠近通往新加坡的 Second Link。这篇指南说明 Medini 是什么、价格规定怎么说，以及订房之前该查清楚什么。无法确认的部分，会标明未确认。

你还会在文末看到给外国买家和本地买家的实用贴士。

Medini 是什么？离新加坡有多近？

比较价格之前，先弄清楚你买的是什么样的地方。

根据维基百科条目和其他项目简介，Medini Iskandar Malaysia 是 Iskandar Puteri 的规划式城镇，面积约2,230英亩。发展商 Medini Iskandar Malaysia Sdn Bhd 成立于2007年，是政府相关公司与私人投资者合作的公私营伙伴关系。

Iskandar Investment Berhad（IIB）称 Medini 是它的旗舰智慧城市发展项目。目前已经开业的有 LEGOLAND Malaysia Resort、Mall of Medini 和 Gleneagles Medini Hospital。

地契各有不同。PropertyGuru 的放盘把2015年竣工的 One Medini 形容为租赁地契，把2020年竣工的 The M @ Medini Macrolink 形容为永久地契。请在你有意购买的单位的地契上核实。

项目网页和放盘说，开车到 Tuas 的 Second Link 关卡约15至20分钟，到新山市区约20至30分钟。这些是营销上的估计，所以请在塞车时段亲自试开一趟。

RTS Link 是连接新山 Bukit Chagar 和新加坡 Woodlands North 的接驳铁路，预计在2027年2月开始载客。这个日期由 RTS Operations 提供，NST 在2026年10月2日报道。它不会停靠 Medini，所以你要先到新山。

外国人在 Medini 买房，价格规定是什么？

整笔交易能不能成，就看这个问题。

根据 NST 2026年4月的报道，柔佛对外国人购买住宅的一般最低价是 RM1 million。发展商可以申请特别批准，向外国人出售较便宜的单位来清理库存。

NST 也报道，Medini 这类指定区域不受最低价限制。EdgeProp 在2017年的报道也这样说：Medini 对外国人拥有权没有限制，也没有最低价。

未确认： 目前的官方文件是否有这项豁免。我们没有找到柔佛州政府或 Iskandar Regional Development Authority（IRDA）在2026年的声明。请把它当成「据报道」而不是保证，并针对你要买的那个单位索取书面确认。

本地买家： 外国人的最低价限制不适用于你。未确认： 它是否会影响你日后能把房子卖给哪些外国买家。这是我们的理解，不是规定。

MM2H 另外设有最低价。根据 MOTAC，Silver、Gold 和 Platinum 成员必须购买至少 RM600,000、RM1 million 或 RM2 million 的房子。你有从准证签注日起一年的时间购买，而且10年内不得出售，除非换购更高价值的房子。

为什么这对 MM2H Silver 买家很重要

假设你符合 MM2H Silver 的资格，想在靠近新加坡的地方买房。

在吉隆坡，外国人至少要花 RM1 million，所以 Silver 买家 RM600,000 的房子就低于最低价。如果 Medini 的豁免成立，在这里也许可以买到 RM600,000 到 RM1 million 之间的单位。这才是它真正的吸引力。

Forest City 是柔佛的另一条路线。根据2025年5月28日 OSC MM2H 的公告，MM2H 的 SEZ/SFZ 类别存款较少，但房子必须是 Forest City 的发展商单位。Medini 的买家则走 Silver、Gold 或 Platinum。

外国买家： 如果你不是申请 MM2H，MM2H 的最低价就不适用于你，但柔佛的价格规定和州政府同意的问题仍然适用。本地买家： MM2H 的规定只适用于 MM2H 申请人，所以你可以跳过这一节。

用实际数字来看看

那么，买一个 RM650,000 的单位，实际要花多少？

以下只是示范。假设你是 Silver 参与者，在 Medini 买一个 RM650,000 的服务式公寓，而且价格豁免适用。

• MM2H 最低价： RM650,000 比 Silver 的最低价 RM600,000 多出 RM50,000。
• 印花税： 从2026年1月1日起，外国买家购买住宅须缴固定8%，所以 RM650,000 x 8% = RM52,000。
• 存款： Silver 需要 USD150,000 的定期存款。获批之后，最多50%，也就是 USD75,000，可以提取，用于住宅、教育、医疗或在马来西亚的旅游开销。
• 柔佛征费： 未确认，所以没有算进这笔账（见下文）。

本地买家： 同样是 RM650,000，按一般的转让印花税率（头 RM100,000 征1%，RM500,000 以内征2%，RM1 million 以内征3%）算出来是 RM13,500，这还没有算律师费和贷款费用。

律师费和其他费用另计。付订金之前，请律师算出完整的数字。

还有哪些没有确认？

以下这些悬而未决的问题可能改变你的决定，而我们找到的资料都没有说清楚：

• 未确认： 这项豁免是否也涵盖二手单位，而不只是向发展商购买的新单位。有一个顾问的博客说，它可能不涵盖二手单位。
• 未确认： 能不能转售给另一位外国人。NST 报道，柔佛 RM1 million 以下单位的外国业主，只能转售给马来西亚人，而且价格要低于 RM1 million。Medini 的豁免单位是否适用同样的限制，目前不清楚。
• 未确认： 柔佛的征费。NST 引述一位顾问说，从2025年7月1日起，外国人购买 RM1 million 以下的服务式公寓，须缴最低 RM50,000 的征费。另一个网站说是3%或 RM30,000。我们没有找到官方通告。
• 未确认： 税务优惠。EdgeProp 在2017年报道，外国人在 Medini 购买产业可豁免产业盈利税（RPGT），期限到2025年12月31日。我们没有发现它获得延长，所以不要指望它。
• 未确认： 是否仍需要州政府同意。外国人购买通常需要州政府同意，而价格豁免不一定免除这一步。请向你的律师查询。

订房之前该怎么做

付订金之前，先逐项做完这份清单：

1. 1请发展商书面确认，你要买的那个单位可以按那个价格卖给外国的 MM2H 买家。
2. 2请律师查询柔佛的州政府同意、任何州征费，以及那个单位的转售规定。
3. 3查看地契上的地契类别（租赁或永久），以及管理费和维修基金（sinking fund）。
4. 4规划你的 MM2H 时间表：购房必须在准证签注日起一年内完成。
5. 5亲自去看看，在塞车时段试开到 Second Link 和新山。

在 Medini 买房，外国买家和本地买家有哪些最实用的贴士？

给 MM2H 申请人、其他外国买家和本地买家的简短清单。

1. 1把豁免当成「据报道」。 外国买家：NST 报道 Medini 不受柔佛 RM1 million 最低价限制，但我们没有找到目前的官方文件，所以请针对你要买的那个单位索取书面确认。
2. 2让你的级别配合房价。 根据 MOTAC，Silver、Gold 和 Platinum 须购买至少 RM600,000、RM1 million 或 RM2 million 的房子，并且10年内不得出售，除非换购更高价值的房子。
3. 3两边的账都算一算。 RM650,000 的单位，外国买家缴8%印花税，也就是 RM52,000；本地买家按一般税率缴 RM13,500。律师费和其他费用另计。
4. 4先想好怎么退场。 NST 报道，柔佛 RM1 million 以下单位的外国业主只能转售给马来西亚人。请问清楚你的单位是否也这样；本地买家也应该问清楚地契和费用。
5. 5查清地契和日常费用。 PropertyGuru 的放盘把 One Medini 形容为租赁地契，把 The M @ Medini Macrolink 形容为永久地契，所以请在地契上核实地契类别，并查看管理费和维修基金（sinking fund）。
6. 6亲自试开一趟。 放盘说开车到 Second Link 约15至20分钟，但这些是营销上的估计，而预计在2027年2月启用的 RTS Link 不会停靠 Medini。
7. 7向律师查询同意和征费。 外国人购买通常需要州政府同意，而柔佛的征费未确认，所以订房之前，请把这两项的答复都拿到书面。

总结

Medini 是一个规模大、已经成形的城镇，设施齐全，据报道能让 MM2H 买家以低于 RM1 million 的价格进入柔佛。但这项豁免在目前的官方文件中没有得到确认，所以应该把它当成要用书面解决的问题，而不是理所当然。

做决定之前，请发展商和律师就价格规定、同意、征费和转售给出书面答复。然后问问自己，如果 MM2H 不是计划的一部分，你还会买这个房子吗？