MM2H 买房规定：一年期限与各州限制

同一位买家，同样是 Gold 级别，同样是一间RM1.2 million的公寓。在满家乐，它同时达到两项价格要求；在八打灵再也，这次转让预计不会获批。

那么，你到底要买什么样的房子，要在什么时候之前买，网上看到的那间公寓又算不算数？按照目前的第二家园计划（MM2H），买房不是可选项，而是你的准证条件，但计划本身的规定只是一半，因为房子所在的州，才决定外国人到底能不能买。

这篇指南说明旅游、艺术和文化部（MOTAC）公布的 MM2H 买房规定，它们在吉隆坡和雪兰莪怎样配合各州的限制，以及付订金之前要查什么。你还会在最后找到给外国买家和本地买家的实用贴士。

每个 MM2H 级别必须买什么样的房子？

先看你的级别。根据 MOTAC 主办的 MM2H 官方网站，每一位 Silver、Gold 和 Platinum 参与者，在获批之后都必须购买并拥有一处住宅。最低价按你的级别而定：

• Silver：价值RM600,000或以上的房子，定期存款USD150,000，准证有效期5年。
• Gold：价值RM1 million或以上的房子，定期存款USD500,000，准证有效期15年。
• Platinum：价值RM2 million或以上的房子，定期存款USD1 million，准证有效期20年。

这三个级别的最低申请年龄是25岁。

经济特区和金融特区（SEZ/SFZ）类别的买房规定不同。它的定期存款较少，21至49岁是USD65,000，50岁及以上是USD32,000；但是2025年5月的公告说明，房子必须在柔佛的 Forest City，直接向 Forest City 发展商购买，并且在准证签注之前就已拥有。MOTAC 表示，最低价按柔佛州的政策而定。

沙巴和砂拉越曾推行各自版本的 MM2H，条款不同。本指南只谈联邦政府的计划。

什么时候之前要买房，可以出售吗？

OSC MM2H（一站式服务中心）在2025年5月28日发布的公告，给 Silver、Gold 和 Platinum 参与者从 MM2H 准证签注日起一年的时间完成购房。这一年从你的准证签注那一天开始计算，而不是从你开始看房那一天算起。

OSC 还有一份买卖合约（SPA）提交确认表，要填写 SPA 日期和价格，所以请计划在这一年内签妥 SPA。

房子一旦买下，就被锁住了。MOTAC 表示，你10年内不得出售，除非是换购价值更高的房子。违反任何一项条件，都可能导致准证被撤销。

同一份公告也涵盖较早之前买的房子。在提取50%定期存款方面，只要房子现在的价值达到你所属级别的最低价，准证签注日之前两年内买的房子也可以使用。

未确认： 准证获批之前买下的房子会怎样处理。规定是获批之后才买，所以请向你的持牌 MM2H 代理公司确认。

可以用定期存款来付房款吗？

可以付一部分。MOTAC 允许你在获批之后，提取最多定期存款本金的50%，用于购买住宅、教育，或在马来西亚的医疗和旅游活动。OSC 也鼓励你把存款存成令吉，金额相当于你所属级别的美元金额。

未确认： 什么时候可以提取。MOTAC 的指引页面说，获批之后就可以提取，但它的类别图表却写「一年之后」。付款给发展商或卖家之前，请先向持牌的 MM2H 代理公司确认提取的时间。

为什么各州的规定决定哪些房子合资格

MM2H 订出你的最低价，但外国人能不能买，由州政府决定。根据经济部的房地产收购指引，外国人不得购买每个单位低于RM1 million的房产、低成本或中低成本房屋、马来保留地上的房产，以及预留给土著（Bumiputera）买家的单位。住宅的购买由各州批准。

外国买家：RM1 million 的门槛和上述不开放的房产类型，适用于每一位外国人，不只是 MM2H 参与者。

吉隆坡采用RM1 million的门槛。雪兰莪更严格。该州土地局的指引（PTG Selangor 2014年第1号通函，土地局至今仍把它列为批准的依据）对外国买家订出以下规定：

• 在八打灵（Petaling）、鹅唛（Gombak）、乌鲁冷岳（Hulu Langat）、雪邦（Sepang）、巴生（Klang）、瓜拉雪兰莪（Kuala Selangor）和瓜拉冷岳（Kuala Langat），房子最低价是RM2 million。
• 在乌鲁雪兰莪（Hulu Selangor）和沙白安南（Sabak Bernam），最低价是RM1 million。
• 只限分层地契住宅，包括有门禁社区内的有地分层住宅（landed strata）。个别地契的有地住宅、拍卖购买和农业用地都不允许。

这份通函还有一条 MM2H 条款。你必须已获 MM2H 批准，并且护照上已盖上 MM2H 印章。你只能购买一个单位作为自己的住所，必须直接向发展商购买，地区由州政府指定，价格按州政府订下的水平。实际上，你要找的房子，必须同时达到你所属级别的最低价和该州的规定。

用实际数字来看

假设你是 Gold 参与者，看上了吉隆坡满家乐一间RM1.2 million的公寓。它达到 Gold 的最低价RM1 million，也达到吉隆坡的门槛RM1 million。

作为没有永久居民身份的非公民，你要为这次产权转让缴付统一8%的印花税。这项税率在2026年财政预算案中宣布，并通过2025年财政法令正式立法，适用于2026年1月1日起的产权转让。以这个价格计算：RM1,200,000 × 8% = RM96,000。

再假设同一间RM1.2 million的公寓，位于八打灵再也，也就是在 Petaling 县。它仍然达到 Gold 的最低价，但低于雪兰莪在该县订下的RM2 million门槛。MM2H 条款按州政府订的价格水平，所以这次转让预计不会获批。

Silver 参与者如果预算是RM600,000，也会遇到同样的问题。这个价格达到 Silver 的最低价，但低于吉隆坡和雪兰莪大部分地区一般适用的外国人门槛。

本地买家： 同样是RM1.2 million，按一般的转让税率（首RM100,000是1%，RM500,000以内是2%，RM1 million 以内是3%，超过的部分是4%），印花税是RM32,000，而不是RM96,000。

新盘还是二手房？

新盘有现代化的户型、分期付款的时间表，以及对外国买家来说清楚的发展商流程。风险是工程延误、项目竣工时的竞争供应，以及尚未经过检验的转售市场。在雪兰莪，MM2H 条款只允许向发展商购买。

二手房让你在承诺之前，亲眼看到实际的景观、屋况、大厦管理和租客情况，适合很快就要搬来的家庭。但是旧大厦可能需要装修，产权转让仍须取得州政府批准，而且在雪兰莪，二手房不符合 MM2H 条款。

付订金之前要做的查证

1. 1确认具体的单位（不只是整个项目）对外国买家开放，并且不是土著（Bumiputera）、低成本或中低成本单位。
2. 2检查 SPA 上的价格，同时达到你所属级别的最低价和该州的门槛。
3. 3请律师审查产权、地契类别、权益限制（restrictions in interest）和银行抵押，并代办州政府批准的申请。在雪兰莪，手续费是每份地契RM200，批准的有效期为两年。
4. 4如果是二手房，询问管理费拖欠、偿债基金、特别征费、短期出租的管理细则，以及大厦内近期的成交价。
5. 5如果是新盘，看发展商的交付记录、密度、停车位，以及竣工时附近的供应量。

本地买家： 第4和第5项查证，同样适用于你。

安排 MM2H 买房的时间并做好查证，最佳贴士有哪些？

给 MM2H 买家的精简版，本地买家有不同的地方会另外说明。

1. 1把一年的期限记在日历上。这一年从你的准证签注日起算，所以尽量在期限届满很早之前就签妥 SPA。
2. 2向你的代理公司问清楚两个未确认的问题。确认什么时候可以提取定期存款，以及获批之前买下的房子会怎样处理。
3. 3先查地区，再谈价格。吉隆坡的门槛是RM1 million，但雪兰莪大部分县要求RM2 million，乌鲁雪兰莪和沙白安南是RM1 million。
4. 4查具体的单位，而不只是整个项目。确认它不是土著（Bumiputera）、低成本或中低成本单位，并请律师以书面确认持有 MM2H 的外国买家可以购买它。
5. 5让房子的类型符合州的规定。在雪兰莪，MM2H 条款只允许向发展商购买，所以二手房不符合该条款。
6. 6提早安排州政府批准。在雪兰莪，手续费是每份地契RM200，批准的有效期为两年，所以请律师代办这项申请。

总结

对 Silver、Gold 和 Platinum 来说，你必须在 MM2H 准证签注后一年内，买下至少RM600,000、RM1 million 或 RM2 million 的房子，并持有10年。州政府对外国买家的规定在此之上另外适用，在雪兰莪，要求更高。

挑房之前，先写下你的级别最低价和心仪的州对外国人的门槛，只看同时达到两者的单位。然后再问自己一个问题：如果这间房子与 MM2H 无关，你还会买吗？