第二家园计划（MM2H）2026年房产规定：买什么，要持有10年

纸面上，Silver 级别只要求买一套价值至少RM600,000的房子。可是，想在吉隆坡买公寓的 Silver 参与者，至少要花RM1 million，而且要持有10年。

获批之后，在马来西亚买房是强制的，对许多申请人来说，这也是整个计划里最大的一笔开销。规则也最多，因为 MM2H 的最低价、各州对外国买家的规定和印花税，是同时适用的。

这篇指南说明你必须买什么、房价至少要多少、除了房价还要多花多少钱，以及怎样规划购房，才不会拖慢你搬来的时间。你还会在最后找到给外国买家和本地买家的实用贴士。

MM2H 规定一定要买房吗？

要买。MOTAC 的官方 MM2H 指引写明，获批成为参与者之后，必须购买并拥有一处住宅。假设你打算先租房、以后再决定：边找房边租房没有问题，但租房不能代替购房。

指引还订下10年持有规定：10年内不得出售该住宅，除非你是换购另一套价值更高的房子。

所以请把这套房子当作长期的家，而不是用来买卖赚钱的。如果你的计划可能在十年内改变，选级别和选城市之前，先把这点考虑进去。

各级别的房产最低价是多少？

根据2024年6月推出的修订版计划，房产的最低购买价按你的级别而定，Bernama 和 The Edge 都有报道：

• Silver：至少RM600,000，定期存款US$150,000
• Gold：至少RM1 million，定期存款US$500,000
• Platinum：至少RM2 million，定期存款US$1 million

这三个级别的主申请人必须年满25岁。Silver 是目前最热门的级别：据国会公布、The Edge 报道的数字，截至2024年12月31日，按新规定获批的主申请人中，260人是 Silver，9人是 Gold，7人是 Platinum。

另有第四类，针对经济特区和金融特区（SEZ/SFZ），最低年龄是21岁。这一类的房子必须买在特区之内，例如柔佛的 Forest City。Forest City 在2026年5月发布的购房指引，把向发展商购买单位的最低价订为RM500,000。

本地买家：MM2H 的级别只适用于 MM2H 申请人，所以这些最低价不适用于你。

为什么州的价格门槛可能比你的级别更重要

你的级别只是考验的一半，因为 MM2H 不会凌驾于州的土地规定之上。身为外国人，你还必须达到该州对外国买家的最低价，并取得州政府对这次购买的批准。实际上，两个数字中较高的那个才算数。

在吉隆坡，外国人的最低价是RM1 million。也就是说，想在吉隆坡买公寓的 Silver 参与者，仍然至少要花RM1 million，而不是RM600,000；Gold 参与者的最低价则刚好与吉隆坡的规定一致。

外国买家：这个价格门槛适用于每一位外国买家，不论有没有参加 MM2H。

雪兰莪和其他州会按地区和房产类型订出各自的门槛，而且会不时调整。例如，雪兰莪一般只允许外国人购买分层地契的住宅，包括位于有门禁分层社区内的有地住宅（landed homes）。挑房之前，请向律师确认你所选地区的最新规定。

有些房子无论价格多少，外国人都不能买：马来保留地（Malay Reserved Land）、低成本和可负担房屋，以及土著（Bumiputera）配额单位。看上某个单位之前，先查清楚它的地契类别。

房价之外还要多花多少？

宣传册上的价格只是开始。最大的额外开销是印花税。自2026年1月1日起，外国买家购买住宅的转让印花税为统一的8%，高于之前的4%，按价格或市值中较高者计算。

MM2H 持有人在这里算作外国人，所以马来西亚人的首次购房豁免不适用。此外还要加上律师费、州政府批准费、估价费，如果贷款，还有贷款协议0.5%的印花税。

本地买家：你缴付的是一般的转让税率，而不是统一的8%：首RM100,000是1%，RM500,000以内是2%，RM1 million 以内是3%，超过的部分是4%。RM1 million 的房子，印花税是RM24,000。

将来出售时，根据 PwC 的马来西亚税务摘要，非公民的产业盈利税（RPGT）在五年内出售是盈利的30%，五年之后是10%。

由于要持有10年，大多数 MM2H 业主适用的将是10%；不过位于 Forest City SFZ 内 Pulau 1 的房子，若买卖协议是在2024年9月1日至2034年7月31日之间签订，从第六年起可全额豁免。

怎样付款？

你的定期存款可以支付一部分，但不是全部。MOTAC 的指引允许你在获批后，提取主申请人定期存款的最多50%，用于购买住宅，或支付在马来西亚的教育、医疗或旅游费用。对 Silver 参与者来说，这相当于US$150,000存款中最多可提取US$75,000。

有些马来西亚银行会贷款给 MM2H 准证持有人，但贷款成数、收入审核和所需文件因银行而异。订房之前，先向两三家银行取得贷款初步意见。

购买步骤和任何外国人买房一样：订房、律师查册、贷款批准、买卖合约（SPA）、州政府批准和过户登记。光是州政府批准就可能要几个月，所以要及早开始。

用实际数字来看

假设你是 Silver 参与者，想在吉隆坡买一间公寓。以下数字只是举例说明，不是报价。

• 你所属级别的最低价是RM600,000，但吉隆坡对外国人的门槛是RM1 million，所以你要买一间RM1,000,000的公寓。
• 按外国人统一税率计算的印花税：RM1,000,000 × 8% = RM80,000。
• 你提取US$75,000，也就是US$150,000定期存款的一半，用来支付部分房款，其余由储蓄或贷款支付。
• 律师费、州政府批准费和估价费另计。

再假设一位 Gold 参与者买同一间公寓。级别最低价和吉隆坡门槛同样是RM1 million，一次购买就同时满足两项要求，印花税同样是RM80,000。Silver 买家只是因为选了这座城市，最后花的钱和 Gold 一样多。

购买并持有 MM2H 房子的最佳贴士有哪些？

给 MM2H 申请人（也是外国买家）的精简版，本地买家有不同的地方会另外说明。

1. 1选一套你愿意长住十年的房子。10年内只有换购价值更高的房子才能出售，所以请选长期的家，而不是用来买卖的房子。
2. 2在两个数字中，按较高的那个找房。把你的级别最低价和该州对外国买家的门槛比一比。吉隆坡的门槛是RM1 million，所以连 Silver 买家也至少要花这个数。
3. 3先查清楚地契类别。马来保留地（Malay Reserved Land）、低成本和可负担房屋，以及土著（Bumiputera）配额单位，无论价格多少，外国人都不能买。
4. 4预算要加上8%的印花税。外国买家（包括 MM2H 持有人）缴付统一的8%，RM1 million 的房子就是RM80,000。本地买家按一般税率，RM1 million 的房子是RM24,000。
5. 5订房之前，先安排好资金。获批之后，最多可以提取主申请人定期存款的50%，也可以向两三家银行取得贷款初步意见。
6. 6及早申请州政府批准。光是批准就可能要几个月，所以申请之前先挑出两三套符合条件的房子，并请律师确认每一套都对外国人开放。
7. 7出售时的税，事先算进去。对非公民来说，五年之后的产业盈利税（RPGT）是盈利的10%，这也是大多数 MM2H 业主在10年持有期之后会面对的税率。

总结

参加 MM2H，你必须购买并拥有一套房子，价值至少RM600,000、RM1 million 或 RM2 million（按级别而定），并持有10年。身为外国买家，你还必须达到该州的最低价，并缴付8%的印花税。

你的下一步：写下你的级别、心仪的州，以及已包含印花税的预算，然后请产权转让律师确认该地区目前的外国买家门槛。