满家乐 MM2H 公寓：为什么 RM600,000 不够？

MM2H 最便宜的级别 Silver，要求你购买价值至少 RM600,000 的住宅。可是在吉隆坡，外国买家一般至少要付 RM1 million。两套规定，一次购房，以较高的数字为准。

你选了满家乐，看中的是国际学校、外籍人士社区和各种商场。本文把附近的两个永久地契新盘，Papyrus North Kiara 和 Bamboo Hills Residences，与 MM2H 各级别的规定、吉隆坡的价格门槛和 8% 印花税逐一对照，让你看清哪一个真正行得通。

文末还有给外国买家和本地买家的实用贴士。

MM2H 要求你买什么样的房子？

假设你刚获批，手上有一长串候选公寓。决定这份名单的规则是：根据旅游、艺术与文化部（MOTAC）的 MM2H 指南，获批成为参与者后，必须购买并拥有一间住宅。最低价格视你的级别而定：

• Silver：RM600,000，需存入 US$150,000 定期存款，5年通行证
• Gold：RM1 million，需存入 US$500,000 定期存款，15年通行证
• Platinum：RM2 million，需存入 US$1 million 定期存款，20年通行证

主申请人必须年满25岁。除非是换购价值更高的房产，否则10年内不能出售该住宅。

另有特别经济区和特别金融区（SEZ/SFZ）的申请途径，例如柔佛的 Forest City，使用的是为这些发展项目订下的价格，不适用于满家乐。

为什么吉隆坡会改变数字？

这正是 Silver 买家容易踩坑的地方。MM2H 不能凌驾于州政府的土地规定。每一宗外国人购房都需要州政府批准，而在吉隆坡，外国买家的最低价格是 RM1 million，按买卖合约（SPA）上的价格核对。

所以两个数字中较高的那一个适用。Silver 参与者在吉隆坡买房，仍然至少要花 RM1 million，而不是 RM600,000。Gold 的话，级别最低价与吉隆坡门槛相同。

自 2026年1月1日 起，外国人买卖住宅还要缴付统一的 8% 印花税，原本是 4%。MM2H 持有人在这方面算外国人，所以马来西亚人的首次购房豁免不适用。

外国买家：你要缴付统一的 8% 印花税，RM1,050,000 的单位就是 RM84,000。

本地买家：你按 1% 至 4% 的税率表缴付，同样的价格约 RM26,000，而且外国买家的 RM1 million 门槛不适用于你。

满家乐为什么适合 MM2H 家庭？

想象一下接送孩子上学和周末逛街购物的日子。满家乐是吉隆坡最成熟的外籍人士社区之一，区内有 Garden International School 和 Mont'Kiara International School，日常购物可到 Publika、Solaris Mont'Kiara 和 1 Mont'Kiara。

这是一个习惯外国业主的高层住宅区，许多公寓是永久地契，所以10年持有期内不必担心地契年限。有一个不足：满家乐目前没有 LRT 或 MRT 站，所以多数家庭要自己开车。

不是每个单位都开放给外国人。土著单位、马来保留地和项目自己的外国人配额，都可能阻止交易，所以要逐个单位检查。

Papyrus North Kiara：Dutamas 的家庭式永久地契住宅

想要宽敞的空间，先看这个项目。Papyrus North Kiara 由 Yakin Land Sdn Bhd 开发，属于 Kerjaya Prospek Property Group。据 EdgeProp 报道，项目位于满家乐旁的 Dutamas，约4.5英亩土地上建有两栋38层大楼，共 454个单位，每层只有6至7个单位，目标2028年竣工。

户型很大，从1,141平方尺的四卧室 Type A，到5,523平方尺、5卧室加杂物间的复式单位。据 EdgeProp，French School of Kuala Lumpur 约500米，Garden International School 约3.3公里。

MM2H 买家在价格上要特别小心。EdgeProp 表示，2026年8月的叫价约 RM738,000 起，较大的单位超过 RM1 million。只有净买卖合约价达到 RM1 million 或以上的单位，才符合吉隆坡的门槛。

Bamboo Hills Residences：为什么 MRT 选项可能不合格

再来看有 MRT 连接的这一个。Segambut 的 Bamboo Hills Residences 是 UOA Group 的项目，共 2,517个永久地契单位，分布在三栋51层大楼，面积从603到904平方尺。项目推广时称有一条有盖天桥通往 Putrajaya Line 的 Kentonmen MRT 站，距离 Persiaran KLCC 七站。

UOA 的销售准证价格约 RM486,000 起，预计2029年8月竣工。以 Silver 的预算来说，纸面上可行，但大部分单位远低于吉隆坡的 RM1 million 门槛。准证上列出的最高价在 Tower C 达到 RM1,293,000，所以请逐个单位核对净买卖合约价。

实际上，这让 Bamboo Hills 对多数外国 MM2H 买家来说遥不可及。它更适合马来西亚买家，或者想先租屋安顿下来的 MM2H 家庭。

本地买家：请律师确认你的单位是否符合首次购房印花税豁免。根据财政部，豁免适用于2021年1月1日至2027年12月31日期间签署买卖合约、价格不超过 RM500,000 的马来西亚首次购房者。

用真实数字看看

这是举例说明，不是报价。假设你是 Silver 参与者，选了净买卖合约价 RM1,050,000 的 Papyrus 单位。

• 级别最低价 RM600,000，吉隆坡门槛 RM1 million：RM1,050,000 的单位两个都达标。
• 按外国人统一 8% 印花税率：RM1,050,000 x 8% = RM84,000。
• 定期存款：指南允许你在获批后，提取 US$150,000 的最多 50%，即 US$75,000，用于购房。
• 以假设汇率 RM4.20 兑一美元计算，这 US$75,000 约 RM315,000。

提款之后，你仍需约 RM735,000 付房价，另加 RM84,000 印花税、律师费和州政府批准费。价格低于 RM1 million 的单位一般拿不到州政府批准，你的 MM2H 购房条件就无法满足。

订购前该做哪些检查？

支付订金之前，请逐项过一遍这五项检查。

1. 1向你的持牌 MM2H 代理确认你的级别及其最低价格。
2. 2请律师确认该单位开放给外国人，且净买卖合约价至少为 RM1 million。
3. 3等 MM2H 获批后才订购，因为指南要求在获批后才购房。
4. 4在房价之外，预留 8% 印花税、律师费和批准费的预算。
5. 5规划10年持有期：比较管理费、密度和地契，而不只看入门价。

在满家乐购买 MM2H 住宅，有哪些最实用的贴士？

贴士1至5适合办理 MM2H 的外国买家，贴士6适合本地买家。

1. 1等 MM2H 获批再出手。指南要求获批之后才购房，所以在批准下来之前，订金先留在手上。
2. 2不论级别，只看 RM1 million 或以上的单位。吉隆坡的门槛按买卖合约价核对，所以只看有机会达标的单位。
3. 3查单位，不只是查项目。土著单位、马来保留地和项目自己的外国人配额都可能阻止交易，所以请律师确认每个单位都开放给外国人。
4. 4看房之前先把额外费用算进去。在房价之外加上 8% 印花税（RM1,050,000 的单位是 RM84,000）、律师费和州政府批准费，再看看定期存款的提款实际能付多少。
5. 5为10年持有期做规划。除非换购价值更高的住宅，否则10年内不能出售，所以要比较管理费、密度和地契，而不只看入门价。
6. 6本地买家：也看看 Bamboo Hills。RM1 million 的外国买家门槛不适用于你，而且在2027年12月31日前签署买卖合约的话，首次购房豁免可能涵盖不超过 RM500,000 的住宅。

总结

对满家乐的 MM2H 买家来说，无论你是哪个级别，实际的最低价都是 RM1 million，而且房子必须持有10年。Papyrus North Kiara 较大的永久地契户型可以过关；Bamboo Hills 靠近 MRT 的单位一般不行。

下一步，列出你的级别、包含 8% 印花税的预算，以及两三个价格在 RM1 million 或以上的单位。订购之前，请产权转让律师逐一确认。