雪兰莪地税（Cukai Tanah）：莎阿南和巴生业主要缴哪些税

你在莎阿南或巴生的排屋，每年有两张税单要缴，缴了其中一张，并不代表另一张也清了。错过5月31日的地税截止日，地契上可能会被记上一份 Form 6A 通知，你只有三个月时间缴清。

自2024年起，雪兰莪州也不再邮寄地税单，信箱里不会再有任何提醒。如果你只缴自己记得的那一份，欠款可能悄悄累积在你的地契上。

这篇指南说明什么是地税（cukai tanah），它和门牌税（cukai pintu）有什么不同，什么时候要缴，以及欠缴之后会怎样。文章后半部分还有给有地屋主和买家的实用贴士。

地税（cukai tanah）和门牌税（cukai pintu）有什么分别？

• 地税（cukai tanah，quit rent）：每年对土地征收的费用，依据《国家土地法典》（National Land Code）缴给州政府，由雪兰莪州土地与矿务局（PTG Selangor）和各县土地局负责管理。
• 门牌税（cukai pintu，又称 cukai taksiran，assessment）：由你所在的地方议会，依据《1976年地方政府法令》（Local Government Act 1976）征收。它按产业的年值（annual value）计算，也就是该产业可以租得的租金，用来支付垃圾收集、路灯、排水沟和公园的开销。

在莎阿南，负责的议会是莎阿南市政厅（Majlis Bandaraya Shah Alam，MBSA）。在巴生，现在是巴生皇城市政厅（Majlis Bandaraya Diraja Klang，MBDK）。MBDK 取代了原来的巴生市政厅（Majlis Perbandaran Klang）：巴生自2023年11月23日起升格为市，并在2024年2月被宣布为皇城。

每个议会各自订定门牌税的税率。所以，一间在莎阿南、一间在巴生的类似排屋，就算地税看起来差不多，门牌税单也可能不同。

地税是怎么算出来的？

地税是你的土地面积，乘以适用于你那个地段的税率。全州没有统一的数字。税率视土地用途类别、地段被归类为市镇、小镇还是乡村土地（bandar、pekan 或 mukim），以及所在的县而定。

由于地税按面积计算，房价上涨时，你的地税不会跟着涨。同一排屋里，转角屋的地税比中间屋高，只是因为它占的地更大。

用途也会改变税率。PTG Selangor 的一份通告（2007年第5号）允许土地局，把住宅地契上的房屋改按商业税率征收，前提是屋内经营着获地方议会发牌的生意，例如幼儿园或美容院。

什么时候要缴？

依据《国家土地法典》，当年的地税在1月1日全额到期。如果到了5月31日之后仍未缴，就从6月1日起算作欠款。雪兰莪州自己给业主的提醒也一样：每年5月31日前缴清。

没有纸本单据，你就要上网查询和缴付。PTG Selangor 引导业主使用它的 e-Tanah Selangor 公共入口网站，州政府2024年的宣布也提到了它的 eHasil 服务。你可以用地契或地段资料来搜寻。

门牌税的日程不一样。根据 MBSA 的常见问题（FAQ），门牌税分两期缴付：第一期在1月1日至2月28日之间，第二期在7月1日至8月31日之间。巴生的业主应查看 MBDK 税单上的日期。

不缴地税会怎样？

错过5月31日，不会让你一夜之间失去房子。但欠款会启动《国家土地法典》下一套固定的法律程序：

1. 1从6月1日起，未缴的地税成为欠款，并可能加收逾期费用。
2. 2土地局可以发出6A表格（Form 6A）的追缴通知（第97条），并批注在你的地契上，给你三个月时间缴清全部欠款。
3. 3如果你在期限内缴清全数，通知即告失效，地契上的批注也会被取消（第99条）。
4. 4如果你仍然不缴，土地可能被充公，归州政府所有（第100条）。

法院对这套程序执行得很严格。在 Pow Hing v Registrar of Titles, Malacca (1981) 一案中，由于6A表格的通知没有批注在地契上，法院撤销了充公。即便如此，当买家的律师或你的银行做地契查册时，地契上的6A表格批注还是会显示出来。

未缴门牌税走的是另一条路。议会可以发出扣押令，查封动产，作为最后一步，还可以向高等法院申请出售该产业（《1976年地方政府法令》第148条和第151条）。

公寓业主也要缴地税吗？

在雪兰莪不用。自2018年6月1日起，公寓等分层地契业主，就自己的单位缴付分层地税（cukai petak）。在那之前，整个发展项目的地税是向管理机构收取，再通过管理费分摊。

分层地税受《1985年分层地契法令》（Strata Titles Act 1985）规管。拥有独立地契的有地房产业主，仍然缴地税。两类业主除此之外，都还要向地方议会缴门牌税。

用实际数字来看看

假设你在莎阿南拥有一间双层排屋，地段是22尺乘75尺，面积是1,650平方尺，约153平方米。下面的税率是为了演示算法而虚构的，你的实际数字请看 e-Tanah 和议会的税单。

• 地税：如果你那个地段的税率是每平方米50仙，你每年要缴 153 x RM0.50 = RM76.50，须在5月31日前缴清。
• 门牌税：如果 MBSA 把年值定在RM18,000，税率是5%，你每年要缴 RM18,000 x 5% = RM900，分两期缴：2月28日前RM450，8月31日前RM450。
• 合计：全年RM976.50，向两个机构缴付，共有三个缴款期限。

再假设你所在地区的房价上涨20%。在这个例子里，地税仍然是RM76.50，因为土地面积没有变。门牌税要等议会修订估价册或税率，才会变动。

缴付雪兰莪地税和门牌税，有哪些最好的贴士？

几个小习惯，让两张税单都不会留在你的地契上：

1. 1记下5月31日。 每年设一个提醒缴地税，因为雪兰莪州不再邮寄税单。
2. 2自己上网查。 别以为没有税单就没欠款，先在 e-Tanah Selangor 搜寻你的地段。
3. 3把三个日期放进同一个日历。 莎阿南门牌税要在2月28日和8月31日前缴；巴生的屋主请看 MBDK 的账单。
4. 4收到 Form 6A 通知要马上处理。 三个月内缴清全部欠款，地契上的记录就会被取消。
5. 5买家：要求做地契查册。 你的律师或银行查册时，Form 6A 的记录会显示出来。
6. 6弄清楚哪一张税单是你的。 公寓业主缴分契税（cukai petak），有地屋主缴地税，两者都要缴门牌税。
7. 7在家经营生意要核对税率。 持有地方议会准证的生意，可能让住宅地契改按商业税率计算。

总结

地税交给州政府，按土地面积计算，5月31日前缴清。门牌税交给 MBSA 或 MBDK，按年值计算，分两期缴付。缴了其中一种，永远不能抵另一种。

既然不会有地税单寄到家里，下一步最实际的做法是：到 e-Tanah Selangor 查你的地段，确认明年5月31日前，你的地契上没有任何欠款。