2026年马来西亚RPGT：要缴多少税，怎样少缴

假设有两个人在同一天以RM650,000各卖出一间公寓，买入日期和成本都相同。马来西亚公民要缴RM12,000的税，外国人却要缴RM24,000。

这个差距来自产业盈利税（Real Property Gains Tax，RPGT），你在马来西亚脱售产业并有盈利时就要缴。税率取决于你的身份，以及你持有产业多久。如果这位公民改在2027年4月才签约，税率就会降到0%。

这篇指南说明RPGT怎么计算、LHDN目前的税率、卖家常常错过的豁免，以及申报步骤。文章后段还有给外国业主和本地业主的实用贴士。以下是一般资料，请就你自己的买卖向律师或税务顾问确认。

RPGT到底对什么征税？

先说好消息：RPGT是对盈利征税，不是对售价征税。先从你的售价开始，扣除脱售成本，例如中介费和律师费。

再扣除产业的成本：购买价、你买入时付的印花税和律师费，以及用于改善或保养产业、并有收据证明的开销。剩下的就是应课税盈利（chargeable gain）。

如果亏本或持平脱售，就不必缴RPGT。管理费和地税等日常开销，一般不可扣除。

2026年的RPGT税率是多少？

这里就是你的身份和持有期一起决定税单的地方。

LHDN的税率表载于《1976年产业盈利税法令》（Real Property Gains Tax Act 1976）第5附表，把卖家分成三组。税率取决于从买入到脱售相隔了多少年：

• 马来西亚公民和永久居民：三年内30%，第四年20%，第五年15%，第六年起0%。
• 在马来西亚注册的公司、受托人和注册团体：三年内30%，第四年20%，第五年15%，第六年起10%。
• 外国人和在马来西亚境外注册的公司：头五年30%，第六年起10%。

公民和永久居民持有满五年后适用0%税率，这项规定自2022年1月1日起实施。2026年10月9日提呈的2027年财政预算案，在税务措施中没有列出任何RPGT变动。

哪些豁免可以减少你的税款？

在担心税率之前，先看看有哪些可以从盈利中扣掉。

• RM10,000或10%：出售自己全部份额的个人，每次脱售可获豁免RM10,000或应课税盈利的10%，取较高者。公司不享有此豁免。
• 一生一次的自住屋豁免：马来西亚公民或永久居民可就一间私人住宅，豁免整笔盈利，仅限一次。你须通过e-CKHT填写CKHT 3表格申请，选择不可撤回，之后的任何房屋都不再符合资格。
• 家人之间的赠与：夫妻、父母与子女、祖父母与孙辈之间的赠与，在赠与人是马来西亚公民的情况下，视为无盈利、无亏损。
• 继承：产业从已故者的遗产转给受益人，视为无盈利、无亏损。
• 亏本脱售：根本没有盈利可征税。

外国买家：一生一次的自住屋豁免只限公民和永久居民，所以你不能使用。不过，作为出售自己全部份额的个人，你仍可使用RM10,000或10%的豁免。

本地买家：如果你是公民或永久居民，可以就一间私人住宅选用自住屋豁免，仅限一次。

持有期怎么算？

时钟从什么时候开始算，又在什么时候停？

LHDN把脱售日期视为书面合约的日期，买卖时就是买卖合约（SPA）的日期。你自己的买入日期，同样是你当年买入时签署的SPA日期。时钟不是从你拿到钥匙时开始计算。

这对买期房的人很重要。如果你在2021年年中签了新项目的SPA，2024年拿到钥匙，那么在2026年底签署的转售SPA，已经超过五年，公民缴0%。

接近分界日期时要仔细计算。晚几个星期签约，可能让公民的税率从15%变成0%。

如何申报和缴税？

签署转售SPA，两个计时同时启动：一个用于申报，一个用于缴税。

自2025年1月1日起，RPGT的脱售改为自行评估，申报表必须通过MyTax的e-CKHT在线提交。卖家提交CKHT 1A表格，买家提交CKHT 2A表格，都须在脱售日期起60天内完成。

申报表即视为评税，因此LHDN不会另发通知。卖家须在脱售日期起90天内缴付税款，或买家付款后的余额。

买家也必须扣留一部分售价，在60天内缴给LHDN，作为卖家税款的预付款。LHDN的比率是：公民和永久居民3%，非公民卖家7%，在马来西亚注册的公司三年内脱售则为5%。

2026年起的脱售，如果卖家先通知买家申报表中的应缴税款，买家可以改为扣留该数额，只要它比较低。如果你应缴的税低于被扣留的数额，LHDN会把差额退还给你。如果较高，你就要补缴余额，逾期缴付会被罚款。

用实际数字来看看

假设你是马来西亚公民。你在2022年3月1日签署SPA，以RM500,000购买一间公寓，付了RM15,000的印花税和律师费，之后花了RM25,000装修，并有收据。2026年9月1日，你签署SPA以RM650,000卖出，付了RM20,000的中介费和律师费。

1. 1净售价：RM650,000减RM20,000 = RM630,000。
2. 2总成本：RM500,000 + RM15,000 + RM25,000 = RM540,000。
3. 3应课税盈利：RM630,000减RM540,000 = RM90,000。
4. 4豁免：RM90,000的10%是RM9,000，所以适用较高的RM10,000。应税盈利：RM80,000。
5. 5税率：2022年3月1日至2026年9月1日是四年半，属于第五年，所以是15%。税款：RM80,000 x 15% = RM12,000。

买家的律师扣留RM650,000的3%，即RM19,500，并缴给LHDN。这比你的税款多出RM7,500，LHDN会退还给你。

如果你再等一等，到2027年4月才签署转售SPA，满五年之后，税率就是0%。

外国买家：如果你在与例子相同的时间点脱售，要缴30%，而不是15%。按同样的RM80,000应税盈利计算，就是RM24,000，而不是RM12,000。

在马来西亚卖房，想少缴RPGT有哪些最佳贴士？

挂牌出售之前，不论你持有的是马来西亚护照还是外国护照，都先过一遍这些贴士。

1. 1核对两个SPA日期。时钟是从买入SPA算到转售SPA，不是从拿到钥匙算起，所以建设期间的年数也算在持有期内。
2. 2留意分界日期。公民和永久居民从第五年的15%降到第六年起的0%，外国业主则从30%降到10%。晚几个星期签约，结果可能大不同。
3. 3保留每一张收据。你买入时付的印花税和律师费，加上装修发票，都能减少盈利。没有收据的改善开销，很难申报扣除。
4. 4选对豁免。出售自己全部份额的个人，可获得RM10,000或盈利10%中较高者的豁免。公民和永久居民只有一次自住屋豁免，所以要留给更大的一笔盈利。
5. 5了解家人赠与的规则。夫妻、父母与子女、祖父母与孙辈之间的赠与，在赠与人是马来西亚公民的情况下，视为无盈利、无亏损。
6. 6预计会被扣留一部分售价。买家的律师会从公民或永久居民卖家的售价中扣留3%，非公民卖家则扣留7%。如果超过你应缴的税，LHDN会退还差额。
7. 7记下60天和90天。在脱售日期起60天内申报，90天内缴税。逾期缴付会被罚款。

总结

RPGT是对你的盈利征收的税，而且税率随时间下降。公民和永久居民从第六年起降到零，外国人和公司仍要缴10%，RM10,000或10%的豁免可以抵消一笔小额盈利。

挂牌出售之前，核对两个SPA的日期，把有收据的成本加起来，并请律师算出数字。有时候多等几个月省下的税，比稍高一点的出价赚得更多。