公寓管理费与维修基金：你到底要付多少？

本文的例子里，两间850平方尺的公寓，一年的费用相差RM4,080，十年就是RM40,800。把不含维修基金的报价，和含维修基金的报价直接比较，是个很容易犯的错误。

这两项费用每个月都要缴，只要你持有这个单位就一直有，不论是自住、出租还是空置。它们也决定15年后电梯、屋顶和泳池还能不能正常使用。

这篇指南说明这两项费用如何依《2013年分层地契管理法令》（Strata Management Act 2013）订定、各自用在哪里、业主不缴时会怎样，以及签约前如何查看一栋大楼。文章后半部分还有给买家的实用贴士。

管理费是怎么算出来的？

管理费在法令中称为“charges”，用于大楼的日常运作：保安、清洁、电梯保养、园景、保险、管理处，以及公共区域的电费。

依法，它不是按每平方尺订定的。发展商、联合管理机构（JMB）或管理公司（MC）按每个单位的份额单位（share units）比例分摊预算。份额单位一般随单位面积增加，所以卖家才用每平方尺费率作为简便说法。

管理公司也可以为用途差别很大的地段订定不同费率，例如同一个发展项目里的店铺和住宅（法令第60条）。

维修基金用在哪里？

维修基金（sinking fund）是大楼为大型、不常发生的工程准备的储蓄户口：电梯更新、外墙重新油漆、屋顶防水、更换水泵和升级消防系统。

法令规定缴款额为管理费的10%。业主可以在大会上投票通过提高比率，但不能降低。所以如果你的管理费是每月RM400，你至少还要多付RM40进维修基金。

留意费率怎么报。The Edge报道，Armani Hallson的预估费用为每平方尺95仙，已包含维修基金。其他大楼则把两项分开报价，所以同一个数字可能代表两种不同的账单。

为什么各大楼的费率相差这么大？

费率差距很大。EdgeProp在2025年10月的购房费用指南指出，管理费通常在每平方尺RM0.20至RM0.80之间，而Armani Hallson的95仙预估费用高于这个范围。单看数字，并不能说明一栋大楼好或不好。

较高的费率通常换来更多：空中泳池、每座大楼更多部电梯、礼宾柜台、更严密的保安，以及清洁和重新油漆成本更高的高层外墙。真正的问题是，你会不会用到自己付钱的这些设施。

费率低也不一定是好消息。如果收费订得太低，不够支付实际开销，缺口之后会以更高的费率或一次性征费的形式回来。

如果基金不够支付某项维修，JMB或MC可以在大会上请业主批准额外缴款，通常称为特别征费（special levy；JMB适用第33条，MC适用第77条）。一旦通过，每位业主都要缴付自己的份额，不论当时有没有投赞成票。

收费不力的大楼，问题就出在这里。很多业主欠费的大楼，收到的钱较少，按时缴费的业主最终要分担更多成本。

欠费不缴会怎样？

法令赋予管理方相当的权力。发出书面催缴通知并给予至少两星期的缴付期限后，JMB或MC可以起诉、向分层地契管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）提出申索，或请楼宇专员（Commissioner of Buildings）发出扣押令，扣押并拍卖业主的动产（JMB适用第34和35条，MC适用第78和79条）。

无合理理由不遵从通知属犯法，可处最高RM5,000罚款、最高三年监禁，或两者兼施。逾期缴付的利息每年最高10%。

欠费也会跟着单位走。法令允许向业主或其权益继承人（successor-in-title），也就是下一任业主追讨费用。EdgeProp在2026年7月报道，高等法院裁定法庭拍卖的买家不属于权益继承人，但这项裁决不涵盖一般的私人买卖。

买房前如何查看一栋大楼？

1. 1算出真实的每月数额：费率乘以你的单位面积，如果所报费率不含维修基金，再加上维修基金。
2. 2索取费用证明书（certificate of charges）。法令允许有意购买者向发展商、JMB或MC索取，费用最高RM50，上面会列明管理费、该单位的欠款，以及两个基金的余额。
3. 3阅读最新的审计账目和常年大会记录。看维修基金是否逐年增加，而不是被拿去付日常账单。
4. 4询问有多少业主欠费。欠费者众多的大楼，很难应付大型维修。
5. 5了解接下来有什么工程：电梯上次大修是什么时候、屋顶和外墙的状况，以及有没有正在讨论的征费。
6. 6请律师以书面确认，该单位的欠款会在完成交易前清缴。

用实际数字来看看

假设你在两个850平方尺的单位之间选择，两者的份额单位都按面积计算。以下费率仅为说明用的举例。

• A大楼：管理费每平方尺RM0.50，维修基金另计。管理费是850 x RM0.50 = RM425，维修基金加10%，即RM42.50。合计：每月RM467.50，每年RM5,610。
• B大楼：统一费率每平方尺RM0.95，已含维修基金。即850 x RM0.95 = 每月RM807.50，每年RM9,690。
• 差距：每年RM4,080，如果费率不变，10年就是RM40,800。

注意，A大楼的RM0.50加10%，其实相当于统一费率RM0.55。把不含维修基金的费率和已含维修基金的费率直接比较、不先换算，是很容易犯的错。

再假设A大楼那个单位的卖家已欠了八个月。即8 x RM467.50 = RM3,740，另加任何逾期利息，这笔钱应在你完成交易前，从售价中扣除缴清。

买房前检查公寓管理费，有哪些最好的贴士？

签约前的七项检查：

1. 1统一每一个报价。 把每个报价都换算成同样含维修基金的每月总额。
2. 2索取收费证明书。 买家最多付RM50就能取得，上面有管理费、欠款和两个基金的余额。
3. 3读账目。 查最新的经审计账目和周年大会记录，看维修基金是不是逐年增长。
4. 4问欠款情况。 了解有多少业主拖欠，因为欠款多的大楼，大型维修会很吃力。
5. 5查接下来的工程。 看电梯、屋顶、外墙，以及正在讨论的征费。
6. 6结清单位的欠款。 请律师书面确认欠款会在交易完成前结清。
7. 7像贷款一样列入预算。 把每月总额加进你的负担能力计算。

总结

管理费用来维持大楼运作，维修基金则为大楼的大型维修储蓄，两项你每个月都要缴。法令规定维修基金最低为管理费的10%，并让欠款跟着单位转给下一任业主。

签约前，把每个报价都换算成同样的每月统一数额，阅读大楼账目，并取得显示该单位欠款的证明书。然后把每月总额加进你的负担能力计算里，就像贷款月供一样。