Skim Rumah Pertamaku 已取消：首次购房者现在能用什么

Skim Rumah Pertamaku 已在2023年4月1日结束，但旧文章还在承诺零首期。2026年真正的选择是 SJKP（最高RM500,000）、SJKP-Madani（最高RM360,000），以及适用于最高RM1 million房屋的 Cagamas 担保。

这篇指南说明，2026年吉隆坡和雪兰莪的首次购房者可以改用什么：SJKP 担保、Cagamas 新推出的首次购房担保、首次购房印花税豁免，以及公积金（EPF）账户改革如何影响你的储蓄。

文章后半部分还有给首次购房者的实用贴士。

什么是 SJKP？谁符合资格？

SJKP 全名 Skim Jaminan Kredit Perumahan，是政府的房屋信贷担保计划，由 Syarikat Jaminan Kredit Perumahan 营运。它为你向银行借的贷款提供担保，帮助银行原本可能拒绝的人，例如没有薪资单的零工和小商贩。

根据 SJKP 官方的资格页面，你必须符合以下条件：

• 马来西亚公民，年满18岁
• 购买你的第一间房子，且是自己居住：新房、现有房屋（二手房）或法拍屋
• 有固定收入或没有固定收入，包括自雇人士
• 你所有贷款的每月还款总额不超过每月总收入的65%
• 过去12个月内没有超过两个月的 CCRIS 欠款记录，过去24个月内也没有其他负面信贷记录

SJKP 也允许两代人贷款。

外国买家： SJKP 只限马来西亚公民，外国人不能使用。

SJKP 最多能贷多少？

SJKP 网站列出两个版本：

• SJKP：最高可贷RM500,000，可包括房价加上 MRTA 或 MRTT 保险、律师费和估价费。
• SJKP-Madani：最高可贷RM360,000，涵盖最高100%的房价，外加最多20%用于 MRTA 或 MRTT 保险、律师费和估价费、装修和家具。贷款年限最长35年。

你不用直接向 SJKP 申请。你要到参与计划的银行分行申请，例如 Maybank、RHB、Hong Leong、Bank Islam、Bank Rakyat 或 BSN，贷款仍由银行批准，利率也由银行决定。

受薪申请人要带雇主确认信，以及所得税或公积金（EPF）报表。如果你没有固定收入，要带银行月结单、生意文件，以及由授权人士签署的收入确认信，授权人士包括村长（penghulu）、JKKK 代表、A类政府官员或银行分行经理。

Cagamas 还有首次购房担保吗？

有，但名称不同。Cagamas 的网站列出 First Home Mortgage Guarantee Programme，由其姐妹公司 Cagamas SRP Berhad 营运，对象是 B40 和 M40 组别的首次购房者。担保费由银行支付，不是你。

• 马来西亚公民，受薪或自雇，单人或联名
• 每月总收入最高RM15,000，单人或合计
• 自住的第一间房子，新房或二手房，价值最高RM1 million
• 房价RM500,000或以下的房子，贷款最高可达110%（多出的10%用来支付入门费用）；房价高于此数的，最高可达100%

Cagamas 列出六家参与银行：Bank Muamalat、BSN、Public Bank、Public Islamic Bank、RHB Bank 和 RHB Islamic Bank。

2026年预算案和2027年预算案改变了什么？

2026年预算案于2025年10月提呈，把 SJKP 的担保额扩大到RM20 billion，发展商公会 REHDA 表示这将惠及约80,000名屋主。律师事务所 Skrine 指出，它还把房价最高RM500,000的首次购房，其转让文件和贷款协议的全额印花税豁免，延长到2027年12月31日前签署的买卖合约（SPA）。

2027年预算案于2026年10月9日提呈，建议提供最高RM20 billion的 SJKP 担保，惠及约80,000名首次购房者，主要是没有固定收入的自雇人士，EdgeProp 报道。它还建议为2027年1月1日至2030年12月31日签署的买卖合约（SPA）提供首次购房印花税减免：

• 房价最高RM500,000的房子：转让文件和贷款协议全额豁免
• 房价高于RM500,000至RM750,000的房子：首RM500,000全额豁免，其余部分减免50%

在《财政法案》通过、豁免令刊宪之前，这些2027年预算案措施仍然只是建议。

公积金（EPF）账户改革如何影响你的首期？

自2024年5月11日起，公积金把每月缴款分成三份：75%进入 Akaun Persaraan（退休账户），15%进入 Akaun Sejahtera（福利账户），10%进入 Akaun Fleksibel（灵活账户）。Akaun Sejahtera 就是原来的第二账户，可以提取来买房或偿还房屋贷款。

在那之前，第二账户获得缴款的30%。所以现在新增的购房储蓄，积累速度只有以前的一半左右。这一点很重要，因为 SJKP 担保的是银行的贷款，并不替你付自己该付的费用。

用真实数字来看

假设你月收入RM5,000（税前），以第一间房子的身份买下一间RM300,000的二手公寓，买卖合约（SPA）在2026年签署。

1. 1首期：一般贷款90%，你需要付RM30,000。根据 SJKP-Madani，银行可以贷出最高100%的房价，外加最多RM60,000用于各项费用，总额在RM360,000的上限之内，前提是银行批准贷款。
2. 2每月还款：如果你借足RM300,000，以示例的4%利率、35年计算，每月还款约RM1,328。SJKP 的65%上限在这里是RM3,250，所以这笔贷款加上任何车贷或 PTPTN 还款，都必须低于这个数字。
3. 3省下的印花税：转让文件RM5,000（首RM100,000的1%加上之后RM200,000的2%），贷款协议RM1,500（RM300,000贷款的0.5%）。
4. 4公积金：如果每月有RM1,000存入你的公积金，现在有RM150进入 Akaun Sejahtera，旧制度下则是RM300。

2026年首次购房者使用 SJKP，有哪些最好的贴士？

申请之前的七个做法：

1. 1别按 Skim Rumah Pertamaku 来做预算。 它已经结束，也不会以原来的形式回来。
2. 2先查你的 CCRIS。 过去12个月内拖欠超过两个月，可能会被拒绝。
3. 3知道你的65%上限。 你所有的每月贷款还款，总和不能超过月总收入的65%。
4. 4通过参与银行申请。 你不能直接向 SJKP 申请，利率仍由银行订。
5. 5自雇人士？准备文件。 带上银行结单、生意文件，以及由授权人士签署的收入证明信。
6. 6也看看 Cagamas。 它的担保涵盖最高RM1 million的房屋，收入上限RM15,000，担保费由银行付。
7. 7查你的 Akaun Sejahtera。 它现在收到每次缴款的15%，2024年5月11日之前是30%。

总结

Skim Rumah Pertamaku 不会以原来的形式回来，所以不要按它来规划预算。2026年真正可用的选择是 SJKP 或 SJKP-Madani、Cagamas 的 First Home Mortgage Guarantee Programme，以及首次购房印花税豁免。

下一步，请在 KWSP 应用程序里查看你的 Akaun Sejahtera 余额，算出你的65%还款上限，并向参与计划的银行询问，哪个计划适合你的收入和你想买的房子。