重点摘要
- 出价时通常要付2%至3%的诚意金，签买卖合约（SPA）时补足至房价的10%。
- 余款通常要在 SPA 签订后3个月内付清，往往可以再展延一个月，但逾期要付利息。
- 银行按房价和银行估价中较低者放贷，估价偏低，就代表你要多付现金。
- 你的律师会从马来西亚籍卖家的房款中扣留3%，并在60天内缴给 LHDN，作为产业盈利税（RPGT）。
假设你以 RM600,000 买下一间二手公寓，银行贷90%。10%的按金是 RM60,000，那是不是只要准备这么多现金？在下面的实例中，现金加起来是 RM109,395，而且这还没算贷款本身的律师费、估价费和杂费。
二手房（subsale）没有示范单位，没有发展商的价目表，也没有固定的交屋日期。你是和个人业主交易，自己安排贷款，文件工作则交给两边的律师。它的吸引力在于：你能清楚看到自己买的是什么，往往几个月内就能搬进去。
整个流程要你自己主导，所以步骤的先后顺序很重要。这篇指南逐步说明每一个步骤、每个阶段钱由谁保管，以及买家最常在哪里吃亏。文章后半部分还附有给外国买家和本地买家的实用贴士。
第1步：你到底能贷多少？
先去找银行，不要先看房源，免得爱上一间你贷不到款的单位。向两三家银行取得贷款初步意见，这样在议价之前，你就知道自己的上限。
第一套和第二套房贷，银行通常最多贷90%。Bank Negara 规定，第三套及以后的房贷，上限为房产价值的70%。
买二手房时，银行按房价和银行估价中较低者放贷。如果估价师的估价低于你谈好的价格，差额就要你自己付现金，所以要预留缓冲。
第2步：出价之前该查什么？
看中一个单位后，先放慢脚步，仔细查看。先看实际的单位，再走一走公共区域，去一趟管理处。把开价和同一栋楼的近期成交价比较，不要拿别的开价来比。
- 单位状况：漏水、电线、窗户密封，以及任何未经批准的装修
- 卖家拖欠的管理费或维修基金（sinking fund）
- 同栋楼类似单位的近期成交价
- 哪些东西随单位一起转让：固定装置、电器和家具
- 地契、剩余租期年数，以及是否已发出独立分层地契
- 大楼的管理好不好，入住率高不高
- 卖家持有这个单位多久、为什么要卖，这有助于你议价
第3步：出价与诚意金
谈好价格后，你要签一份出价书（letter of offer），并缴付诚意金（earnest deposit），通常是房价的2%或3%。这笔钱一般由卖家的房地产代理或律师以保管人（stakeholder）身份保管，并计入你的10%按金。
付款之前，先读清出价书的条件。里面应该写明 SPA 必须在什么时候签、出价是否取决于贷款获批，以及任何一方撤回时诚意金如何处理。
第4步：律师查册与签署 SPA
这是你的钱开始流动的地方，所以要先做检查。你可以自己聘请律师，不必用卖家的律师。你的律师会做地契查册，查看是否有限制令（caveat）、抵押和限制条件，检查有没有拖欠的地税（quit rent）和门牌税（assessment），并确认卖家有权转让这处房产。
签署 SPA 时，你要缴付10%按金的余额。房价的其余部分通常须在3个月内付清，往往可以再展延一个月，买家要就未付金额支付利息。签字之前，先看清楚完成日期、逾期付款和终止条款。
如果卖家还有贷款，你的律师会安排赎回（redemption），好让地契解除抵押。许多租赁地契的转让需要州政府批准，这3个月可能要等批准下来才开始计算。如果还没有独立分层地契，买卖就要通过转让契约（deed of assignment）进行，并取得发展商同意。
外国买家：外国人购买同样需要州政府批准，所以这3个月可能要等批准下来才开始计算。
第5步：完成交易与拿钥匙
交易完成时，你的银行放贷，余款付给卖家，或者先付给卖家的银行以清还其贷款。产权转让（MOT）文件盖完印花税后，连同你的银行抵押（charge），一起在土地局登记。
你的律师还会从马来西亚籍卖家的房款中扣留房价的3%（非公民卖家则是7%），并在60天内缴给 LHDN，用来抵扣卖家的产业盈利税（RPGT）。这笔钱是从房价里扣的，不是从你口袋里另掏。
款项付清后，你要和卖家按比例结清地税、门牌税和管理费，并取得空屋交付（vacant possession）。每一份文件都要留好，因为你将来出售或转贷时都用得到。
用实际数字来看
假设你谈好以RM600,000买下一间二手公寓。你是已经有一套房子的马来西亚人，银行贷90%。以下数字只是举例。
- 签出价书时的诚意金（2%）：RM12,000
- 签 SPA 时补足10%按金的余额：RM48,000，合计RM60,000
- 银行估价该单位为RM570,000，所以按估价的90%放贷：RM513,000，而不是RM540,000
- 弥补差额所需的现金：RM600,000 减 RM60,000 减 RM513,000 = RM27,000
- 转让印花税：首RM100,000的1%（RM1,000），加接下来RM400,000的2%（RM8,000），加最后RM100,000的3%（RM3,000），合计RM12,000
- 贷款协议印花税：RM513,000的0.5% = RM2,565
- 依照《2023年律师酬金令》（Solicitors' Remuneration Order 2023）计算的 SPA 律师费：首RM500,000的1.25%（RM6,250），加接下来RM100,000的1%（RM1,000）= RM7,250，另加8%服务税（RM580）
全部加起来：RM60,000 + RM27,000 + RM12,000 + RM2,565 + RM7,830 = 现金RM109,395，这还没算贷款本身的律师费、估价费和杂费。如果估价与房价一致，你就要少付RM26,865：没有RM27,000的差额，但较大的贷款要多缴RM135的贷款印花税。
本地买家：首次购房的马来西亚买家，凡是2027年12月31日之前签订的协议，购买最高RM500,000的房子，转让和贷款都免缴印花税。2027年财政预算案建议，2027年1月1日至2030年12月31日期间签订的协议，首RM500,000同样全额豁免，其余部分再豁免50%，适用于最高RM750,000的房子。
外国买家：上面按级距计算的转让印花税不适用于你。从2026年1月1日起，外国人的转让须缴固定8%的印花税（《2025年财政法令》，Finance Act 2025），永久居民不在此列。
买二手房有哪些最实用的贴士？
这些贴士把上面的五个步骤变成能保护你资金的习惯。
- 1看房之前先拿贷款初步意见。先向两三家银行查询，这样在议价之前，你就知道自己的上限。
- 2为估价偏低预留现金缓冲。银行按房价和估价中较低者放贷。在我们的例子里，RM570,000 的估价对 RM600,000 的房价，让所需现金多出 RM27,000。
- 3用成交价来判断价格。把开价和同一栋楼类似单位的近期成交价比较，不要拿别的开价来比。
- 4付款之前先读清出价书。里面应写明 SPA 必须在什么时候签、出价是否取决于贷款获批，以及任何一方撤回时诚意金如何处理。
- 5请自己的律师。你不必用卖家的律师，而你的律师会查验地契、保护你的按金，并确保文件齐备后钱才会转出。
- 6外国买家：留出时间，并为印花税备好预算。外国人购买需要州政府批准，这可能推迟3个月付款期的起算，转让还要缴固定8%的印花税（2026年1月1日起）。
- 7本地买家：查清印花税的截止日期。首次购房的马来西亚买家，在2027年12月31日之前签订协议，购买最高RM500,000的房子可免缴印花税，请让律师确认你是否符合资格。
总结
二手房的购买按固定的顺序进行：贷款上限、查验、出价、律师、SPA、完成交易。大多数代价高昂的错误，都出在跳过某一步，例如在做地契查册之前就签字，或者忽略估价偏低的风险。
下次看房之前，先拿到银行的书面贷款初步意见，并参照上面的例子算出你所需的现金，同时为估价不足预留缓冲。
常见问题
马来西亚二手房的诚意金可以退吗？
要看出价书怎么写。许多出价书规定，如果卖家反悔或你的贷款被拒，诚意金可以退还；如果你无故退出，卖家可以没收。付款之前，先读清楚条件。
马来西亚的二手房交易要多久？
从签订 SPA 起，通常要三到四个月：3个月付清余款，加上可能多出的一个月展延期。需要州政府批准的地契，或还没有独立分层地契的单位，往往要更久，因为期限可能要等批准下来才开始计算。
二手房的律师费由谁付？
各付各的律师费。买家负责 SPA、贷款文件和印花税的费用，卖家则支付自己的律师费和任何贷款赎回费用。费用按《2023年律师酬金令》（Solicitors' Remuneration Order 2023）计算，另加8%服务税。
买房时的3%扣留是什么？
买家的律师会从马来西亚籍卖家的房款中扣留3%（非公民卖家则是7%），并在60天内缴给 LHDN，用来抵扣卖家的 RPGT。这是房价的一部分，不是买家的额外开销。
买二手房有哪些最实用的贴士？
看房之前先拿贷款初步意见，预留现金以防估价偏低，付诚意金之前先读清出价书，并请自己的律师。外国买家要把州政府批准和8%印花税算进去，马来西亚首次购房者则要查清 RM500,000 豁免的截止日期。