IJM 的 Bandar Rimbayu：现在买一间有地住宅要多少钱

据 The Edge 报道，2015年11月，约1,500人登记认购 Bandar Rimbayu 的 Penduline 分期首批132间排屋，起价约RM625,000。如今，同一家发展商在这个新镇里销售的分层有地住宅，起价是RM1.5 million。

那么，Rimbayu 还是当初主打的那种负担得起的有地住宅选择吗？这篇指南说明这个新镇在哪里、各分期过去的售价、拥有一间要承担什么，以及怎样用真实数字来衡量。

文章后半部分还有给考虑 Rimbayu 的买家的实用贴士。

Bandar Rimbayu 在哪里？有多大？

Bandar Rimbayu 是 IJM Land 开发的新镇，位于雪兰莪瓜拉冷岳（Kuala Langat）县的 Telok Panglima Garang，紧邻 Kota Kemuning。IJM Land 现在以 IJM Rimbayu 之名推广它。据发展商表示，它在2013年推出，占地1,879英亩。

EdgeProp 估计这个新镇的总发展价值（GDV）约为RM11 billion。它规划为四个分区：Flora、Fauna、Bayu 和一个商业枢纽（Commercial Hub）。

EdgeProp 2026年10月的报道指出，已竣工的住宅超过5,000间，办公店屋（shopoffice）323间。IJM Land 在2024年表示，约40%的土地仍可开发，所以建设还会持续多年。

许多买家忽略的一点：IJM Land 称这个新镇是租赁地契。The Edge 2015年的一篇报道指出，邻近的 Kota Kemuning 的住宅是永久地契，所以两者不能直接相比。

2013年以来价格有什么变化？

据 The Edge 报道，首个推出的项目 The Chimes 在2013年3月开售，双层排屋起价RM580,000。首批115个单位，约有2,000名买家抽签争取。

Penduline 是 Fauna 分区的首个分期，2015年11月推出，起价RM625,000，约每平方尺RM356。这些是面积1,751至2,021平方尺的双层排屋，地段为20尺乘70尺，位于一块54.95英亩的租赁地契土地上。

IJM Land 向 The Edge 表示，它靠取消太阳能板和雨水收集系统等附加配备，并采用稍小的地段，把 Penduline 的价格压低。Penduline 不是分层地契，所以没有每月管理费。

之后需求依然强劲。EdgeProp 报道，Robin 前两期的308个单位，在2021年推出后28分钟内就已售罄。

Anthea 标志着往高端市场的转移。它在2024年9月试售，是 IJM Land 在这个新镇的第二个分层地契有地住宅项目：共180个单位（90间超级排屋 superlink 和90间半独立式洋房 semi-D），占地20.85英亩，总发展价值为RM381 million。

IJM Land 公布的 superlink 起价RM1.5 million，半独立式洋房起价RM2.6 million。EdgeProp 2026年的报道引述的则是另一组价格范围：superlink 为RM1.98 million至RM2.76 million，半独立式洋房为RM3.32 million至RM3.72 million。所以在比较之前，先要最新的价格表。

Anthea 的 superlink 地段为24尺乘80尺，建筑面积2,886至2,992平方尺。半独立式洋房的地段为40尺乘80尺，建筑面积3,408平方尺。

独立地契还是分层有地住宅：对你有什么不同？

Rimbayu 现在两种有地住宅都有，住起来的开销也不一样。

• 独立地契（例如 Penduline）：没有每月管理费，但除非住户自己组织，否则没有保安亭，也没有共同维护。
• 分层有地住宅（例如 Anthea）：你要向管理机构缴付每月管理费和维修储备金，由它负责保安、园景和共用设施。Anthea 在2024年推出时，费用还没有订下来。
• 住户守则：分层有地住宅项目受《2013年分层管理法令》（Strata Management Act 2013）规管，所以附则可以涵盖装修、停车和设施使用。

早在2015年，The Edge 就指出，分层有地住宅在贷款月供之外，可能还要多付几百令吉的管理费。请以管理处提供的最新数字为准，不要用那个旧估计。

怎么去吉隆坡、莎阿南和布城？

Rimbayu 的交通靠公路。IJM Land 和 EdgeProp 列出的有莎阿南快速公路（Kesas）、ELITE、巴生谷南部快速公路（SKVE）和 Kemuning-Shah Alam Highway（LKSA）。IJM Land 也列出了西海岸快速公路（West Coast Expressway），它正分段通车。

新镇附近没有 MRT 或 LRT 站。如果你在吉隆坡市中心工作，下决定之前，先在繁忙时段自己开车走一趟这条路线。

新镇里已经建好了什么？

• ARC 和 The Club 两个康乐中心，以及一个6.3英亩的 Linear Park（线形公园）。
• 据 EdgeProp 报道，已竣工的办公店屋超过300间，租户包括 McDonald's、Starbucks 和 Lotus's。
• Uptown Square，其119间店铺在2022年6月推出后数天内售罄，并于2025年竣工。
• Oasis International School，IJM Land 从早期分期开始就把它规划在新镇内。
• NADI，一个在2021年宣布的商业枢纽，据 New Straits Times 报道，总发展价值为RM2.4 billion。它包括一个221.59英亩的商业园，和一个41.10英亩、供无污染轻型及中型工业使用的工业园。

用实际数字来看看

下面是举例说明。假设首期10%，贷款90%，利率4.0%，贷款年限35年。你的实际利率和贷款成数，要看你的银行和你个人的条件。

• 以2015年推出价购买 Penduline，RM625,000：首期RM62,500，贷款RM562,500，月供约每月RM2,491。
• 以二手房价购买一间1,751平方尺的 Penduline 排屋，每平方尺RM408，接近 EdgeProp 2022年这个新镇有地住宅的平均价：价格约RM714,000，贷款RM642,600，月供约RM2,845。
• 一间 Anthea superlink，以RM1.5 million的起价计算：首期RM150,000，贷款RM1.35 million，月供约每月RM5,977，未计管理费。

银行会看你每月净收入中有多少用来还债。从 Penduline 换成 Anthea，月供增加一倍以上，所需的家庭收入也完全是另一个级别。

购买 Bandar Rimbayu 有地住宅，有哪些最好的贴士？

出价之前的七项检查：

1. 1先确认地契类型。 独立地契没有每月管理费；分层有地住宅要缴管理费和公共储备金。
2. 2记住这里是租赁地契。 IJM Land 称这个新镇为租赁地契，所以别拿它和永久地契的 Kota Kemuning 直接比较。
3. 3索取最新的价格表。 Anthea 的 superlink 起价是RM1.5 million，但 EdgeProp 引述的是RM1.98 million至RM2.76 million。
4. 4查近期的成交价。 用你看中的那个分期，而不是全镇的平均值。
5. 5算清楚月供。 按本文的假设，Penduline 的推出价月供约RM2,491，Anthea superlink 约RM5,977。
6. 6亲自试走通勤路线。 决定之前，在高峰时段开一趟。
7. 7索取最新的管理费结单。 任何二手房单位都该这样做，不管它是哪种地契。

总结

Bandar Rimbayu 已不再是2013年至2015年那种低价入门的选择。较早期的独立地契排屋，以这个价钱来说仍然空间很大，而 Anthea 这类新推出的分层有地住宅，定价是针对换屋升级的买家。

做决定之前，先查你中意的那个分期最近的成交价，确认地契类型和租赁年限，并在繁忙时段亲自开车走一趟你的通勤路线。