Setia Alam 与 Setia Eco Park：早期买家到底赚了多少

2004年一间RM220,000的 Setia Alam 排屋，到2010年8月已成交于RM380,000，赚了RM160,000。2018年以RM600,000买入的人，要涨到约RM1.04 million，才能追平那73%的涨幅。

本文看这些报道显示了什么、后来的买家入场价如何，以及怎样查一个分区今天的真实价值。

文章后半部分还有给考虑新镇分区的买家的实用贴士。

Setia Alam 和 Setia Eco Park 是怎样起步的？

StarProperty 在2018年报道，SP Setia 在2002年买下这片土地，2004年把 614 英亩卖给 PKNS。City & Country 在2010年8月指出，Bandar Setia Alam 于2004年推出，是一个 2,500 英亩的新镇。

City & Country 说，当时 Setia Alam 已开发约 45%，售出 7,500 个住宅，居民约 150,000 人。StarProperty 后来把更大范围的新镇描述为约 4,000 英亩，位于莎阿南西缘，毗邻巴生县。

Setia Eco Park 就在隔壁，占地 791 英亩。2010年它是 SP Setia、Great Eastern Life Assurance 和公积金（EPF）的合资项目，已建成约 35%，住宅略多于 1,000 个。

早期的 Setia Alam 买家赚了多少？

StarProperty 报道，Setia Alam 最早的 1,000 个双层排屋在2004年的售价为 RM168,000 至 RM250,000。City & Country 在2010年8月的报道，接着追踪了这些早期产品的成交价：

• 18ft x 65ft 联排屋：推出价 RM170,000，成交价 RM280,000（约高出 65%）。
• 20ft x 70ft 单位：推出价 RM220,000，成交价 RM380,000（约高出 73%）。
• 店铺办公室（shopoffice）：2004年推出价 RM800,000，成交价 RM1.2 million（高出 50%）。

这些涨幅用了大约六年，而当时新镇大部分还在兴建中。

Setia Eco Park 的情况如何？

Setia Eco Park 起初涨得更快。约 3,000 平方尺的半独立式洋房，2006年底以 RM720,000 推出，到2010年8月成交价已达 RM1.3 million，不到四年涨了 81%。

City & Country 当时报道，2010年8月8日在这里推出的新半独立式洋房起价 RM1.7 million，74 个单位的认购率为 60%。Setia Eco Park 的房子价格远高于 Setia Alam 的排屋，所以要拿同类产品来比较。

后来的新盘价格怎样变化？

Setia Alam 后来的各期推出时，价格高出许多：

• 2010年7月：City & Country 报道，Precinct 7 推出 76 个双层排屋，价格 RM518,000，认购率 93%；另推出 64 个 3,005 平方尺起的半独立式洋房，价格 RM968,000，全部售罄。
• 2018年：据 StarProperty，最新的 20ft x 65ft 排屋起价 RM600,000。
• 2019年6月：EdgeProp 报道，Artoca 是 SP Setia 入门房系列的 106 个永久地契 18ft x 65ft 双层排屋，土著单位起价 RM494,760，推出当天售罄。

各个产品的面积和规格不同，所以只能当作粗略参考。它显示入场价在头六年涨幅最大，之后爬升得较慢。

新镇一路上增添了什么？

后来的买家付的价钱，有一部分是为了一个已经建成的新镇。StarProperty 报道，到2018年，Setia City Mall 将增建占地 14 英亩、面积 400,000 平方尺的第二期，占地 40 英亩的国家卫生研究院（National Institute of Health）综合大楼预计会为该区带来约 4,000 名员工。

Setia Alam 的每个住宅区都规划约 300 个单位，只有一个出入口，设计以保安为重。早期买家承担了这些规划能否实现的风险，后来的买家则为已经实现的确定性付了钱。

用真实数字来看

假设你在2004年以推出价 RM220,000 买下一间 20ft x 70ft 的 Setia Alam 排屋。到2010年8月成交价为 RM380,000，赚了 RM160,000，复合年增长率约 9%。

如果你付了 10% 的首期款 RM22,000，其余向银行借贷，这笔账面收益大约是你现金投入的七倍，还未计贷款利息、印花税和律师费。

再假设你在2018年以 RM600,000 买下一间新的 20ft x 65ft 排屋。要达到同样 73% 的涨幅，它需要涨到约 RM1.04 million。新镇头六年的增长，并不能确切说明接下来六年会怎样。

怎样查一个分区今天值多少？

上面的价格纪录，到2010年的转售价和2018至2019年的新盘价为止。要知道今天的价值，需要看最新的成交价。

1. 1看成交价：从以 JPPH/NAPIC 数据为基础的资料中，查出同一分区、同一地段面积的近期成交价，EdgeProp 等网站有显示。
2. 2比较同类产品：比较地段面积、建筑面积和层数，不要只看「排屋」这个词。
3. 3查地契和土著单位状况：Artoca 等期数是永久地契，但要在该单位的地契上核实地契类型和土著单位状况，因为土著单位的价格和转售规定不同。
4. 4看供应量：数一数该分区有多少类似单位在放售，再对照附近新一期的销售速度。

购买 Setia Alam 这类新镇的房产，有哪些最好的贴士？

七个习惯，别让宣传册替你思考：

1. 1用成交价。 用 JPPH/NAPIC 数据，查你看中那个分区和地段面积的近期成交价。
2. 2比较相同的产品。 比较地段面积、建筑面积和层数，不要只看「排屋」两个字。
3. 3查地契和土著单位身份。 在那个单位的地契上确认两项，因为土著单位的价格和转售规定不同。
4. 4看供应量。 数一数分区内有多少类似单位在卖，再对照附近新分期的销售速度。
5. 5不要照搬过去的涨幅。 新镇头六年的涨幅，不能确定接下来六年会怎样。
6. 6相同的才能比。 Setia Eco Park 的半独立式住宅，价格远高于 Setia Alam 的排屋。
7. 7为已经存在的东西付钱。 后来的买家买的是已建成的新镇，早期买家则承担了计划能否兑现的风险。

总结

Setia Alam 和 Setia Eco Park 展现了典型的新镇涨价曲线。早期的联排屋、排屋和半独立式洋房在推出后四到六年内上涨 65% 至 81%，而后来的买家入场价高得多。

如果你在比较新镇新盘和成熟新镇，请比较今天的成交价和新镇剩余的发展计划，而不是宣传册上的早期涨幅。