订金退款：马来西亚没有14天冷静期

那笔RM5,000的订金，真的不能退吗？马来西亚的房屋法律没有14天冷静期，而《条例》第11(2)条禁止收取合约规定以外的任何款项。

本文说明法律怎么说、14天这个数字从哪里来，以及怎样要回你的钱。

文章后半部分还有给已付或即将付订金的买家的实用贴士。

马来西亚的订金有冷静期吗？

没有。1966年房屋发展（管制与执照）法令及其1989年条例，规管半岛马来西亚持牌发展商出售的新房，里面没有订金冷静期。两者都没有规定14天或30天的取消权。

如果销售代理提到冷静期，那要么是该发展商自己订金表格上的条款，要么是把一项尚未成为法律的建议混为一谈。

法律对订金到底怎么说？

1989年条例第11(2)条规定，任何人，包括作为保管人的一方，都不得收取买卖合约订明以外的任何款项。现行措辞来自2015年的修订，但订金其实自1982年条例起就已被禁止。

法定SPA（有地住宅用 Schedule G，分层单位用 Schedule H）只在签署SPA时才要求缴付房价的头 10%。在这之前收取的款项不在合约之内，所以收取本身就违反规定。

违反条例属于第13(1)条下的罪行，可被罚款最高 RM50,000、监禁最长五年，或两者兼施。全国购屋者协会（HBA）说，据它所知，没有因订金而被检控的报道案例，但法律风险在发展商身上，不在你身上。

14天这个数字从哪里来？

它来自 HBA 一项将订金合法化并加以管制的建议，HBA 名誉秘书长拿督 Chang Kim Loong 在2026年5月的 EdgeProp 上再次阐述。按这项建议：

• 订金上限为 RM5,000 或房价的 1%，以较低者为准。
• 买家有30天的选择期来决定，如果放弃，不会有罚款或行政费。
• 买家若不接受，可在14天内全额退款，逾期退款须付每年 10% 的利息。
• 这笔钱要放进项目户口内的信托基金（fidelity fund）。

政府也在朝类似方向走。房屋部长 Nga Kor Ming 在2026年5月表示，部门正在研究在拟议的产业发展法案（Property Development Bill）中加入购买选择权（OTP）条款，让买家和发展商在签署SPA之前可以撤回。

RinggitPlus 在2026年8月报道，部门预计在2026年底前推出 OTP。在它通过并生效之前，它不给你任何权利。

订金日期为什么日后会有影响？

在2021年1月19日判决的 PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah 案中，一名买家在2013年1月16日为 You Vista 的一个单位缴付 RM10,000 订金，并在2013年3月21日签署SPA。

联邦法院由时任首席大法官 Tun Tengku Maimun Tuan Mat 主审，裁定逾期交付赔偿（liquidated ascertained damages，LAD）的交付期限，从订金缴付日起算，而不是从SPA日期起算。订金阶段也算在你受保护的购买过程之内。

用真实数字来看

假设你在2023年3月1日为一个 RM600,000 的公寓缴付 RM5,000 订金，并在2023年5月1日签署SPA。Schedule H 给发展商36个月交付，LAD 为每年房价的 10%，按日计算。

依照 PJD Regency，这36个月从2023年3月1日起算，所以应在2026年3月1日前交付。如果你在2026年9月1日拿到钥匙，发展商要赔你约六个月的 LAD：RM600,000 x 10% 是每年 RM60,000，所以大约 RM30,000。

若从SPA日期起算，就只有约四个月，即 RM20,000。在这个例子里，你的订金收据值大约 RM10,000，所以要保留好。按 HBA 建议的上限，这个公寓的订金是 RM5,000，因为 1% 是 RM6,000。

怎样要回订金？

1. 1写信给发展商：以电邮和信函要求全额退款，引用第11(2)条条例，并附上你的收据。
2. 2设定期限：给一个明确的日期，例如14天，并保留你寄出的所有文件副本。
3. 3向仲裁庭申诉：房屋与分层管理仲裁庭（Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata，TPPS）的购屋者索偿组受理最高 RM50,000 的索偿，申请费从 RM10 起。
4. 4必要时用小额索偿：个人提出的最高 RM5,000 索偿，可以走推事庭（Magistrates' Court）的小额索偿程序，不准聘请律师。

仲裁庭的管辖范围涵盖因SPA或与持牌发展商「先前交易」（previous dealing）而起的索偿，所以在签SPA之前缴付的订金，仍可能符合资格。仲裁庭的目标是在60天内作出裁决，无视裁决属于罪行。

缴付或追讨订金，有哪些最好的贴士？

保护你的钱的七个做法：

1. 1保留每一张收据。 根据2021年1月判决的 PJD Regency 案，订金日期会算入LAD的计算。
2. 2先要求书面列明条款。 付款之前，先拿到金额、是否可退以及何时退的书面说明。
3. 3用银行转账。 转入发展商自己的账户，这样有清楚的记录。
4. 4写信给发展商。 要求全额退款，引用第11(2)条，并附上收据。
5. 5订下期限。 给出明确的日期，例如14天，并保留你发出的所有文件副本。
6. 6向 TPPS 提出申请。 它受理最高RM50,000的索赔，申请费RM10起，目标在60天内作出裁决。
7. 7小额用小额索赔。 个人最高RM5,000的索赔，可以上治安法庭，该处不允许律师出庭。

总结

马来西亚没有给你订金冷静期，因为法律根本不允许发展商在签SPA之前收取订金。要求退款的依据是第11(2)条条例，而不是某个期限。

如果你已经付了订金又想退出，现在就写信给发展商，并保留所有收据。如果他们拒绝，TPPS 或小额索偿法庭是成本低的起点。