雪兰莪土著配额单位：非土著买家必须查什么

一间RM500,000的雪兰莪公寓，如果被要求缴12%的配额罚款，就是RM60,000，而且是在你已经付足全价之外。本文的例子说明，没获批准的土著单位如何变成这样一张账单。

雪兰莪有数百名业主碰上了这种事。EdgeProp 在2023年11月报道，万挠有 574 名业主被要求先缴付合共约 RM13 million 的罚款，才能领取地契。

本文说明雪兰莪的土著配额如何运作、配额问题如何落到非土著买家头上，以及付订金前该查什么。文章后半部分还有给非土著买家的实用贴士。

雪兰莪的土著配额是多少？

马来西亚大多数新住宅项目必须预留一部分单位给土著买家，通常还有折扣。各州有各自的规定。

雪兰莪房屋及产业局（LPHS）在2025年就平价房问题给州议会的书面答复中说，雪兰莪房屋蓝图规定每个项目的土著配额最低为 30% 至 70%。这个比例在州行政议会（MMKN，相当于州内阁）批准土地用途更改和土地拨出时确定，再由县土地局发出条件。

根据全国购屋者协会（HBA）的拿督 Chang Kim Loong，雪兰莪实际上通常约 40%，土著买家享有 7% 折扣。他指出全国配额为 30% 至 50%，折扣为 7% 至 10%，视各州而定。

没卖出的土著单位如何到非土著买家手上？

发展商不能把没卖出的土著单位随便卖给任何人。在雪兰莪，发展商必须根据 LPHS 2019年第1号通告，即《雪兰莪土著配额维持机制 2.0》（Selangor Bumiputera Quota Maintenance Mechanism 2.0），向 LPHS 申请释放配额。

转让给非土著业主还需要州政府批准，这一步称为 blanket consent，由雪兰莪土地及矿务局（PTGS）处理。LPHS 在2024年的州议会答复中说，如果发展商把单位超卖给非土著买家，必须先退还土著折扣（住宅 7%，商业和工业 10%），再加 5% 的违规费，blanket consent 才能继续办理。

如果发展商跳过这些步骤，这笔买卖就违反了土地附带的条件，不论买家在售楼处被告知什么。问题往往要等到几年后业主申请地契时才浮现。

万挠出了什么问题？

2001年7月9日，MMKN 批准万挠一个 1,716 个单位的项目，土著配额最低 40%，折扣 10%。发展商（现已清盘）把约 90% 的单位卖给了非土著买家，并且从未申请 blanket consent。

The Star 和 EdgeProp 报道，受影响的业主说，他们付了全价，没有得到折扣，买卖合约（SPA）里也完全没有提到土著身份。LPHS 的通知说，业主必须合共缴付约 RM13 million，blanket consent 才会发出。

这笔要求相当于房价的 12%：7% 的土著折扣加上 5% 的违规费，与 LPHS 通告里的算法相同。The Star 报道，清盘人的一封信说，LPHS 愿意在罚款上给予一些折扣。

USJ One Park 的结局如何？州政府在做什么？

梳邦再也一个综合发展项目的约 200 名分层业主，面对另一家已倒闭发展商的同样 12% 要求。一位住户说，他在2013年拿到空置交屋，直到几年后清盘人开始办理分层地契时才得知要缴罚款。

LPHS 当时算出 207 个超卖单位的账单为 RM15.32 million。经 LPHS 上诉后，MMKN 批准豁免 USJ One Park 这 207 名非土著业主合共 RM15.32 million 的罚款，批准函日期为2025年1月27日，HBA 的 Chang 写道。EdgeProp 报道，该发展商的董事被列入黑名单，不得参与雪兰莪日后的项目。

豁免只适用于该项目，不过 Chang 写道，这可能为其他业主铺路。清盘人也已通知 USJ One Park 业主，将就业主身份核实和地契转让收取费用。

2023年11月，州房屋事务行政议员 Borhan Aman Shah 表示，无视配额规定或超卖非土著单位的发展商，不能继续办理 blanket consent。Malay Mail 报道，他说这些发展商会被禁止向 LPHS 申请释放配额，并面对更重的罚款。

议员们要求更多措施。梳邦再也州议员 Michelle Ng 建议强制发展商提供银行担保，并让公司决策者承担个人责任；Selayang 国会议员 William Leong 则认为，该追究的是董事，而不是无辜的买家。

用真实数字来看

假设雪兰莪一间公寓售价 RM500,000，获批为土著单位，享有 7% 折扣。土著买家付 RM465,000，省下 RM35,000。

现在假设发展商未经批准，以全价 RM500,000 把同一个单位卖给非土著买家。像2023年案例那样的 12% 要求，就是 RM60,000：RM35,000 用来退还土著折扣，另加 RM25,000 罚款。

这笔钱是在买家已付的全价之上另加的。如果是二手转售，地契没有转名的话，下一手买家可能承接这个问题。

购买前该查什么？

1. 1地契状况：问清楚个别地契或分层地契是否已发出，并且登记在卖家名下。如果没有，找出原因。
2. 2地契上的限制：请律师查看地契上有没有限制权益（restriction in interest），也就是限制产业可以卖给谁的条件，以及是否需要州政府同意。
3. 3释放文件：向发展商购买的单位，要求提供书面证明，说明该单位是非土著单位，或已获 LPHS 释放，并且已取得 blanket consent。
4. 4不要只靠买卖合约：据报道，万挠和 USJ One Park 的合约都没有提到土著身份。
5. 5发展商状况：如果发展商已清盘，预期地契转名会比较慢，还会有额外费用。

就算你的单位没问题，配额为什么还是重要？

发展商持有没卖出的土著单位要付出成本。Chang 在2019年于 EdgeProp 撰文指出，发展商通常为这些单位预算约三年的持有成本，而这些成本会反映在每位买家付的价格里。

他以霹雳从2019年4月起实施的释放规则为榜样：施工进度达到 30%、非土著单位售出 60% 时，可以释放一半配额；施工进度达到 80%、售出 90% 时，释放其余部分。HBA 希望更快释放能让价格下降约 5%。

非土著买家购买雪兰莪房产，有哪些最好的贴士？

付订金之前的七项检查：

1. 1查地契。 问清楚地契是否已发出并登记在卖家名下，如果没有，找出原因。
2. 2请律师查限制。 看有没有权益限制（restriction in interest），以及是否需要州政府同意。
3. 3索取释放文件。 向发展商购买的单位，要求书面证明它是非土著单位或已由 LPHS 释放，并已取得 blanket consent。
4. 4不要只看SPA。 万挠和 USJ One Park 的合约据报都没提到土著身份。
5. 5查发展商状况。 如果发展商已在清盘，预期地契转名会更慢，也会有额外费用。
6. 6把购买设为有条件。 以地契可转名给你为条件，这样你可以取消交易并取回订金。
7. 7了解计算公式。 罚款是售价的12%：7%的土著折扣加5%的违约费。

总结

土著配额是雪兰莪购买新房的正常部分，每个项目为 30% 至 70%。非土著买家的风险来自跳过释放程序的发展商，让业主拿不到地契，除非先缴钱。

购买任何地契不在卖家名下的雪兰莪单位之前，请律师以书面确认它的土著身份和释放文件。