发展商迟交屋？马来西亚 LAD 赔偿怎么算

假设你的公寓延迟了200天交屋。从订金日算起，本文例子里的索赔额约RM32,877；从买卖合约（SPA）签署日算起，只有约RM22,849。

通常是要的。在西马，大多数新屋迟交的赔偿，早已写在标准买卖合约里，称为迟交屋违约赔偿金（liquidated ascertained damages，LAD）。这篇指南说明计算公式、从什么时候开始算、什么情况会让它暂停，以及去哪里索偿。

文章后半部分还有给索取延迟交屋赔偿的买家的实用贴士。

什么是 LAD？为什么你不必证明自己有损失？

LAD 是发展商交屋（vacant possession）的时间比买卖合约允许的更晚时，必须支付的赔偿。受《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（Housing Development (Control and Licensing) Act 1966）规管的私人住宅项目，必须采用《1989年房屋发展（管制与执照）条例》（Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989）订明的标准买卖合约。

• Schedule G 是有地住宅的标准买卖合约。
• Schedule H 是公寓等分层住宅的标准买卖合约。

由于赔偿率是法律订明的，你不需要证明迟交实际让你损失了多少。金额事先已经议定，这就是它叫「liquidated and ascertained」（事先定好、数额确定）的原因。如果你的买卖合约不是 Schedule G 或 H 的格式，这些规则可能不适用，所以先检查你的合约格式。

这项法令适用于西马。沙巴和砂拉越有各自的房屋法律。

什么时候要交钥匙？LAD 怎么算？

• 有地住宅（Schedule G）：须在24个月内交屋。
• 分层住宅（Schedule H）：须在36个月内交屋。

如果发展商错过期限，LAD 会从迟交的每一天起算，直到交屋或买卖合约被终止为止，以先发生者为准。赔偿率是每年购买价的10%，按日计算，而不是按整月计算。

1. 1取你买卖合约上订明的购买价。
2. 2乘以10%，得出每年的 LAD。
3. 3除以365，得出每日的赔偿额。
4. 4再乘以迟交屋的天数。

LAD 从什么时候开始算？

在2021年1月判决的 PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah 一案中，联邦法院裁定，交屋期限是从你缴付订金的那一天起算，而不是你较后签署买卖合约的日期。

这很重要，因为许多买家在签买卖合约的几周甚至几个月前就缴了订金。如果从签约日起算，等于悄悄多给了发展商一段时间。把你的订金收据找出来，因为它可能让你的期限比你想的更早。

发展商可以获得更多时间吗？

多年来，发展商依据1989年条例第11(3)条，向房屋局总监（Controller of Housing）申请展延。在2019年11月26日判决的 Ang Ming Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan 一案中，联邦法院裁定，总监并没有批出展延的有效权力。

这让较早前批出的展延留下一个大问号。2024年7月26日，在 Obata-Ambak Holdings Sdn Bhd v Prema Bonanza Sdn Bhd 一案中，联邦法院裁定 Ang Ming Lee 一案只适用于今后，不具追溯力。在2019年裁决之前由总监批出的展延，在延长的期间内仍然保护发展商。

同一个法院也驳回了一批买家的 LAD 索偿：这些买家签署买卖合约时已知道有延长的期限，没有提出异议，并且在索偿前就已经接收了空屋。法院认为六年的诉讼时效，是从签署买卖合约之日起算。

受2020年行动管制令影响的项目，还有一项额外调整。Covid-19临时措施法律把2020年3月18日至2020年8月31日这段期间，排除在交屋期限的计算之外，一些发展商也依据它获得了进一步的展延。

在哪里索偿？有多长时间？

最便宜的途径是房屋买家索偿仲裁庭（Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah）。申请费RM10，仲裁庭力求在60天内作出裁决。裁决可以像法庭命令一样执行。

• 上限：该法令第16M条把每项索偿的上限订为RM50,000。2024年有人提议把它提高到RM250,000，遭到买家团体反对，所以提出索偿时要先查最新的上限。
• 超过上限：你可以放弃超出的部分，留在仲裁庭处理，也可以到法庭起诉追讨全额。
• 不能拆分：你不能把一项 LAD 索偿拆成几项较小的索偿。联邦法院裁定上限是按每项索偿计算，所以就另一个问题（例如瑕疵）另行提出的索偿，会单独评估。
• 期限：须在以下三者中最早发生的日期起12个月内提出：取得完工与合规证书（CCC）、瑕疵责任期结束，或买卖合约在CCC之前被终止。

用实际数字来看看

下面是举例说明。假设你依据 Schedule H，购买一间RM600,000的公寓。

你在2022年3月1日缴付订金，2022年5月1日签署买卖合约。交屋日期是2025年9月17日。

• 每年 LAD：RM600,000的10% = RM60,000。
• 每日赔偿额：RM60,000 / 365 = 约RM164.38。
• 从订金日期起算，36个月的期限是2025年3月1日，所以交屋迟了200天：约RM32,876.71。
• 从买卖合约日期起算，期限是2025年5月1日，所以只迟了139天：约RM22,849.32。

在这个例子里，以订金日期起算，你的索偿金额多出约RM10,027。两个数字都低于RM50,000，所以仲裁庭会是顺理成章的途径。

向延迟交屋的发展商索取LAD，有哪些最好的贴士？

保护你索赔的七个步骤：

1. 1找出订金收据。 联邦法院裁定，交屋期限从订金日算起，而不是SPA签署日。
2. 2确认你签的是哪一种SPA。 这些规则适用于标准的 Schedule G（有地住宅）或 Schedule H（分层住宅）。
3. 3知道你的期限。 有地住宅24个月，分层住宅36个月。
4. 4自己算出数字。 购买价 x 10% / 365 x 延迟天数，再和发展商提出的数字对比。
5. 5查有没有延期。 在2019年11月26日的裁决之前，房屋控制官批准的延期，仍然可以保护发展商。
6. 6在12个月内提出申请。 仲裁庭收费RM10，每宗索赔上限RM50,000。
7. 7不要拆分同一宗索赔。 不能把一宗LAD索赔拆成几宗小的来绕过上限。

总结

LAD 不是发展商给你的恩惠。它是标准买卖合约的固定条款，迟交的每一天，按你购买价每年10%计算，从订金日期起算。

先算出你自己的数字，查清楚你的项目有没有适用的展延，然后在12个月内向仲裁庭提出索偿。如果金额超过RM50,000，或情况复杂，要及早带着文件去找律师，因为有时间限制。