武吉免登公寓租赁指南：租客、大楼与成本

本文的例子里，空置两个月再换新租客，会让房东一年的收入从RM31,380降到RM20,880，相差RM10,500。

这样的组合带来稳定的租客需求，竞争也很激烈。一个定价不当或维护不佳的单位可能空置，而隔壁大楼类似的单位一个星期内就租出去了。

这篇指南说明谁在这里租房、主要大楼有何不同、如何为单位定租金，以及房东在两任租客之间实际要付什么。文章后半部分还有给房东的实用贴士。

谁在武吉免登租房？

Speedhome等租房指南向想步行上班、开会和用餐的外籍人士与专业人士推荐武吉免登。这里的租客多是享有公司住房预算的企业租客、短期外派人员和酒店业员工。

临时调派的外籍人士，往往想要全配套家具、可直接入住、又能快速查证的大楼单位。较年轻的本地专业人士，想要市中心的生活方式，又不想通勤太久。

他们的共同点是为方便而租。位置、大楼管理和单位状况，通常比宽敞的户型更重要。

各大楼有什么不同？

房东在这里其实是在三种大楼之间做选择。已竣工的大楼，也就是租房广告显示已可出租的，让你可以马上出租，并看到真实的需求：

• Skylon Residences，Bukit Ceylon：38层永久地契大楼，共178个单位，广告称已于2025年竣工，一房和两房户型面积518至1,250平方尺。
• Orion Residence，Jalan Gading：据EdgeProp报道，是一座46层的永久地契大楼，共298个单位，占地0.56英亩。
• SWNK Houze @ BBCC：位于LaLaport BBCC旁的租赁地契大楼，租房广告称已于2026年初竣工。

仍在建设中的项目，租金前景只是预测，而不是已被证明：

• Times Square 2，Jalan Imbi：41层大楼内共629个永久地契服务式住宅，2024年5月推出，起价RM688,000，预计2027年底竣工，据Malay Mail和StarProperty报道。
• Pavilion Square：租赁地契项目，有一座67层的住宅大楼，宣传设有通往Pavilion Kuala Lumpur的空桥和118米长的空中泳池。各广告给出的竣工日期从2027年到2029年不等，请向发展商确认。

酒店式管理的套房运作方式不同。Richmond Estelar是一座18层的大楼，共199间套房，预计2028年第四季度竣工，Barceló Hotel Group于2025年10月签约负责管理。那里的租金收入很可能随酒店营运而定，而不是一般租约，所以要问清楚营运商如何分配收入。

租金该怎么定？

卧室数量和面积决定大致的档次。较新的存量中，开放式单位和一房占了大部分，两房适合需要空间的企业租客，大型三房在这里的租客群最小。

在同一栋大楼里，租金随楼层、景观、家具、停车位和设施而变。所以唯一可靠的参考，是同一栋大楼里类似单位实际租出的价格，而不是网站上的叫价。

附近供应这么多，叫价和成交租金之间的差距可能很大。定价比同类稍低，常常比多空置一个月更划算。

房东在两任租客之间要付什么？

单位出租与否，管理费都照付。EdgeProp 2025年10月的购房费用指南指出，费用通常在每平方尺RM0.20至RM0.80之间，所以700平方尺的单位每月大约RM140至RM560。要问清楚所报费率是否已含维修基金，依据《分层地契管理法令》，维修基金至少是管理费的10%。

门牌税和地税或地段租金（parcel rent）也由业主承担。每次换租客，还会增加中介费、清洁、小修补，有时还要添置家具，因为企业租客常在一个下午比较好几个单位。

租约的印花税由法律规定，租期不超过一年，每RM250年租金缴RM1。依据《印花法令》的附表，主租约的印花税由租客缴付，副本的则由房东缴付，除非你们另有约定。

单位可以短租吗？

先查大楼的规定。JMB或MC依据《2013年分层地契管理法令》订立的分层地契管理细则，可以限制短住。2020年，联邦法院在Verve Suites一案中，认可了满家乐一栋大楼禁止短租的住户规则，尽管该地段附带商业用途条件。

全国性规则仍在起草中。EdgeProp在2026年10月26日报道，PLANMalaysia的短租指南正与旅游部进行最后审阅，还须提交内阁和全国地方政府理事会，才由各州和地方议会采用。目前尚未宣布全国性的天数上限。

在此之前，如果你买单位是想短租，先向管理处索取目前登记的管理细则。

用实际数字来看看

假设你拥有一个700平方尺的一房单位，所在大楼的统一费率是每平方尺RM0.55，你以每月RM3,000出租。以下数字仅为说明用的举例，并非任何大楼的租金估算。

• 管理费：700 x RM0.55 = 每月RM385，即每年RM4,620。
• 全年租给同一位租客：租金RM36,000减RM4,620 = RM31,380，尚未扣除门牌税、地税、贷款和所得税。
• 空置两个月并换新租客：租金RM30,000，减管理费RM4,620、中介费RM3,000（假设为一个月租金）和清洁小修RM1,500 = RM20,880。

差距是RM10,500，约占扣除管理费后全年收入的三分之一。续约时稍微降一点租金来留住好租客，往往是值得的。

把武吉免登的公寓租出去，有哪些最好的贴士？

让你的单位一直有租客的七个习惯：

1. 1参考同一栋楼来定价。 用同一栋楼类似单位实际成交的租金，而不是网站上的开价。
2. 2必要时定得比大多数人低。 这往往比多空置一个月更划算。
3. 3把空置月份算进去。 单位出租与否，管理费都照付。
4. 4先查管理细则。 打算做短租的话，买之前先拿到已注册的管理细则。
5. 5问清楚费率包含什么。 弄清楚报出的管理费是否含维修基金。
6. 6酒店代管的套房，问清楚租金怎么分。 那里的收入取决于酒店的运营，而不是一般租约。
7. 7留住好租客。 在租约到期前两个月，就问续约的意愿。

总结

武吉免登的租客需求深厚，但竞争激烈。已竣工的大楼可以马上出租，新项目有施工和供应风险，酒店式管理的套房则完全是另一套规则。

购买或定租金之前，先取得同一栋大楼实际谈成的租金，确认含维修基金的统一管理费率，查清短住的管理细则，并把空置月份算进你的预算。