马来西亚租约：签字前要检查什么

每月租金RM3,200、为期一年的租约，印花税只需RM164，但没盖印花税的租约，在盖好之前不能在法庭上用作证据。

马来西亚目前仍没有生效的住宅租赁专门法律。Bernama在2026年8月报道，房屋及地方政府部（KPKT）仍在敲定《住宅租赁法案》（Residential Tenancy Bill），所以目前大多数纠纷还是由书面租约、一般合约法和《1949年印花法令》（Stamp Act 1949）来裁定。

这篇指南说明租客和房东都会遇到的、真正引起争执的条款，以及2026年盖印要花多少钱。文章后半部分还有给租客和房东的实用贴士。

押金多少算正常？可以扣什么？

没有法律规定押金上限。在巴生谷（Klang Valley），常见做法是两个月租金作为保证金押金，另加一笔水电押金。

扣除条款比金额更重要。它应写明押金用于抵付欠租、欠缴账单，以及超出正常损耗的损坏，除此之外不得另扣。也应写明交还单位后多少天内退还余额。

双方都需要在第一天签署入住物品清单，并为每个房间拍下有日期的照片。退租时，这份记录决定谁对谁错。

谁负责维修什么？

常见的分工是：结构性维修，以及因老化而损坏的装置，由房东负责。小型维修、例行保养，以及租客造成的损坏，由租客负责。

条款含糊不清的地方，就是争吵的开始。写明谁负责冷气保养、堵塞的排水管、热水器故障，以及因老化而非使用不当损坏的电器。

一个有用的办法是设定小型维修上限：单项维修低于某个金额，例如RM250，由租客处理，超过则由房东支付。再加上紧急维修如何批准和报销。

提前退租、驱逐和续约怎么办？

固定租期对双方都有约束力。常见条款是：提前离开的租客没收押金，或继续缴租，直到新租客搬进来。

因工作外派的租客，应要求加入调职条款，让他们住满最短期限后，可提前通知退租。房东则应确保租约涵盖租客弃屋而去的情况。

房东不能靠换锁、停水停电或搬走物品来驱逐租客。《1950年特定救济法令》（Specific Relief Act 1950）第7条规定，租约终止后，房东须通过法庭收回出租的物业。追讨欠租则通过法庭程序，例如《1951年扣押法令》（Distress Act 1951）下的扣押令（writ of distress）。

在租期的另一端，要检查续约选项及其通知期限。常见做法是在到期前一至两个月发出书面通知，新租金要么事先定好，要么留待协商。

如果没有发出通知而租客继续住下去，租约应写明接下来怎样：改为按月租，还是按相同条件续约。若留白不写，就是在邀请纠纷。

盖印：要花多少钱，为什么重要

租约的印花税按年租金计算，依据《印花法令》第一附表第49项。首RM2,400年租金的旧有豁免已不再适用，所以现在整笔租金都要课税：

• 租期1年以内：每RM250年租金（不足RM250也算一档）RM1
• 超过1年至3年：每RM250为RM3
• 超过3年至5年：每RM250为RM5
• 超过5年：每RM250为RM7

每份副本另加RM10。依据《印花法令》的缴付人附表，主租约的印花税由租客缴付，副本的则由房东缴付，不过你们的租约可以另作分担。

租约必须在签署后30天内盖印。自2026年1月1日起，租约属于内陆税收局（LHDN）印花税自行评估制度（Stamp Duty Self-Assessment System）的第一阶段：你通过MyTax的e-Duti Setem提交租约和申报表，系统算出印花税，你再在线缴付。

逾期盖印的罚款，在期限后三个月内是RM50或印花税的10%，以较高者为准；超过三个月则是RM100或20%。未盖印的租约仍是有效合约，但根据《印花法令》第52条，在盖印之前，法庭不会接受它作为证据。

LHDN表示，2026年1月1日至12月31日提交的申报表如有错误，不会被罚款（The Star，2025年12月22日）。该宽免的报道没有提到逾期盖印，所以请在30天内盖印。

人们常忽略哪些条款？

• 转租和短住：租客可否转租、让室友同住，或把单位放上订房平台。许多公寓的管理细则本来就限制短期住宿。
• 住客和宠物：住客人数上限和宠物规定，也必须与大楼的管理细则一致。
• 停车位和门禁卡：单位附带哪些车位，额外或补发的门禁卡由谁付费。
• 逾期缴付利息：利率，以及从何时开始计算。
• 物业出售：房东出售物业时，租约和押金是否转给新业主。
• 基本资料：单位号码、租金、起租日期、准许用途，以及各项账单由谁缴付。

用实际数字来看看

假设你以每月RM3,200租一间公寓，押金是两个月保证金加半个月水电押金。以下数字仅为说明用的举例。

• 押金：保证金RM6,400加水电押金RM1,600，合计RM8,000，另加搬进去之前要缴的首月租金RM3,200。
• 印花税，一年租期：年租金RM38,400除以250得153.6，进位为154档。即154 x RM1 = RM154，加副本RM10，合计RM164。
• 印花税，两年租期：154 x RM3 = RM462，加副本RM10，合计RM472。
• 逾期盖印，比30天期限晚一个月（一年租期）：RM154的10%是RM15.40，所以适用RM50的最低罚款。

这些金额与押金相比很小。但省掉这些，可能让任何一方在最需要的时候拿不出可用的证据。

在马来西亚签租约，有哪些最好的贴士？

给租客和房东的七个习惯：

1. 1签一份入住物品清单。 第一天就做，并为每个房间拍上日期的照片。
2. 230天内盖印花税。 以书面约定由谁通过 MyTax 的 e-Duti Setem 办理。
3. 3写清楚押金。 扣款条款应说明押金涵盖什么，以及交屋后多少天内退还余额。
4. 4写清楚维修。 可以考虑设一个小额维修上限，例如RM250，超过的由房东承担。
5. 5查续约选项。 记下它的通知期限，以及新租金怎么定。
6. 6因公调派的租客：要求提前退租条款。 搬迁条款让你住满最短期限后，通知提前退租。
7. 7房东：走法庭。 绝对不要换锁，或切断水电来逼走租客。

总结

大多数租约纠纷，在第一天租约怎么写的时候，就已经解决或避免了。阅读押金、维修、提前退租、续约和盖印条款，并在入住时记录单位的状况。

签约前，对照2026年的税率检查印花税，并以书面约定由谁在30天内为租约盖印。