吉隆坡公寓可以做 Airbnb 吗？先看这些规定

短租不一定胜过长租。本文的例子里，180晚的上限让你一年只剩RM29,700，比长期租客一年的RM33,600还少。

马来西亚没有一条法律，在全国各地一律禁止或准许短期出租。就吉隆坡的公寓而言，答案取决于你大楼的附则、地方议会的规定，以及很快会出台、目前正在敲定的全国性框架。这篇指南逐层说明。

文章后半部分还有给考虑做短租的业主和买家的实用贴士。

谁决定你的单位可以接待短住的客人？

全国没有禁令，也没有任何法律保证你有权接待短住客人。目前由三个层面决定：

• 你的大楼：由联合管理机构（JMB）或管理法团（MC），依据《2013年分层管理法令》（Strata Management Act 2013）订立的分层附则。
• 你的地方议会：发牌和规划规定，在吉隆坡由 DBKL（吉隆坡市政厅）执行。
• 你所在的州：有些州有自己的规定。例如，据 EdgeProp 报道，槟城在2026年8月1日推出了《2026年私人短期住宿附则》（Private Short-term Accommodation By-Laws 2026）。

一个层面亮绿灯，并不能抵消另一个层面的红灯。议会的执照，或一个已经上线的 Airbnb 房源，都不能凌驾于有效的大楼附则之上。

JMB 或 MC 可以禁止短期出租吗？

可以。2020年，联邦法院在 Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont' Kiara Management Corporation 一案中，维持了一项禁止通过 Airbnb 等平台预订短住的住户守则。

业主们指出，该地段附有作商业用途的明文条件。法院表示，该用途仍须受其他法律约束，包括《2013年分层管理法令》和依据它合法订立的附则。

这宗案件涉及的是分层附则，所以同样的道理，可能适用于任何设有管理机构的分层项目，包括有门禁社区的分层有地住宅，而不仅是公寓。要弄清楚你自己的大楼是什么情况：

1. 1向管理处索取目前已向建筑物专员（COB）登记的附则。
2. 2阅读最近两三年周年大会（AGM）和特别大会（EGM）的会议记录，看有没有关于短期住宿的决议。
3. 3查看有关访客登记、门禁卡和设施使用的住户守则，就算没有全面禁令，这些规定也可能影响你的客人。
4. 4询问管理处是否曾向大楼里其他短期住宿的单位发出罚款或通知。

一栋从未就短期住宿表决过的大楼，和一栋已经通过禁令的大楼，情况完全不同。在你花钱添置家具之前，先要求对方给你书面答复。

DBKL 在吉隆坡有什么要求？

地方议会通过发牌和规划的权力管制短期住宿，可以对不符合条件的经营者采取行动。在吉隆坡，这个议会就是 DBKL。

据 Malay Mail 当时报道，DBKL 在2018年1月首次要求短期住宿经营者（包括 Airbnb 房东）向市政厅登记，以便掌握市场的规模。这项登记并不能凌驾于大楼附则之上。

上架之前，先问 DBKL 你的地址和大楼类型适用什么执照或登记。各个议会的规定不同，所以不要凭朋友在槟城、马六甲或雪兰莪的做法来判断。

全国短期住宿框架会带来什么改变？

据 EdgeProp 报道，2026年10月26日，房屋及地方政府部副部长拿督 Aiman Athirah Sabu 在国会下议院（Dewan Rakyat）表示，全国短期出租住宿（STRA）框架正在筹备中。PLANMalaysia 正与旅游、艺术及文化部（Motac）、各州政府和地方当局一起草拟。

它还需要与 Motac 做最后检讨，获得内阁批准，并取得国家地方政府理事会（National Council for Local Government）同意。之后，各州和各议会才会采用。建议的重点如下：

• 分层规定不变：经营者仍受《2013年分层管理法令》下 JMB 和 MC 附则的约束。
• 登记：只有已登记并符合地方议会发牌条件的处所，才能合法营业。
• 平台：鼓励平台在房源上线前自动核对执照，并下架没有执照的房源。
• 晚数上限：有人建议设下180晚的出租上限，但全国性的上限尚未公布。

违反大楼附则会怎样？

你的 JMB 或 MC 可以依据《2013年分层管理法令》执行附则，包括附则订明的罚款。争议可以提交分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal），它受理最高RM250,000的索偿，也可以上法庭。

Verve Suites 的业主一路上诉到联邦法院，最后败诉。地方议会也可以另行对不符合发牌条件的处所采取行动。

用实际数字来看看

下面是用假设数字做的举例。假设你在吉隆坡的1房公寓，长租的租金可达每月RM2,800，也就是一年RM33,600。做短期住宿的话，你预期平均每晚RM220，并把短住收入的25%预留给清洁、平台费用、水电杂费和损耗。

• 有180晚上限：180晚乘以RM220是RM39,600。扣除25%（RM9,900），你实得RM29,700，比长期租金还少。
• 没有上限，入住率60%：219晚乘以RM220是RM48,180。扣除25%（RM12,045），你实得RM36,135，比长期租金每年多约RM2,535，但付出的工夫多得多。

请把假设改成你自己单位的数字。重点是：晚数上限可以让短期住宿的计划，从略胜一般租约，变成不如一般租约。

把吉隆坡公寓放上 Airbnb 出租，有哪些最好的贴士？

上架之前的七项检查：

1. 1先拿到已注册的管理细则。 向管理处索取向建筑物专员（COB）注册的最新管理细则。
2. 2读会议记录。 查看过去两三年的周年大会（AGM）和特别大会（EGM）记录，有没有关于短租的决议。
3. 3要求书面答复。 在你花钱添置家具之前就问清楚。
4. 4问 DBKL 你的地址适用什么规定。 各地方议会的规定不同，不要照抄朋友在别处的做法。
5. 5记住层层规定。 地方议会的准证或已上架的房源，不会推翻有效的大厦管理细则。
6. 6用自己的数字算。 180晚上限已被提议，在例子里它让原本较好的方案变得更差。
7. 7买家：把它写进检查清单。 签订金表格之前，先索取管理细则和周年大会记录。

总结

吉隆坡的公寓能不能做 Airbnb，首先取决于你大楼的附则，其次才是 DBKL 的要求。全国性的框架就要来了，但它保留分层规定，所以大楼的禁令依然有效。

你的下一步很简单：向管理处索取已登记的附则和最近几年的周年大会会议记录，并问 DBKL 你的地址适用什么规定。