重点摘要
- 马来西亚的租赁地契土地，期限通常最长为99年；永久地契没有到期日。
- 租约续期要向州土地局申请，并缴付由州政府订定的补地价（premium）；整个过程可能需要六个月到两年。
- 剩余的租期年数比地契名称更重要：还剩90年和还剩40年，差别很大。
- 两种地契每年都要缴地税（quit rent），而且州政府可以强制征用任何一种土地，并给予赔偿。
同一个地区有两间面积差不多的公寓。一间是永久地契，另一间是租赁地契，便宜RM100,000。选之前先知道一件事：剩余90年的租约和剩余40年的租约之间的差距，远比刚批出的99年租约和永久地契之间的差距大。
两种地契没有谁天生比较好。它影响价格、融资、转售，以及你能传给子女什么，所以合适的选择取决于你的预算、打算持有多久，以及具体的那份地契。这篇指南说明两种地契在实际上意味着什么、续期怎么运作，以及如何公平地比较两者。
文末还有给外国买家和本地买家的实用贴士。
永久地契和租赁地契到底是什么意思？
每个房源都会写永久地契或租赁地契，但很少有人解释，房子到手之后这到底意味着什么。
根据《国家土地法典》（National Land Code）第76条，州政府可以把土地以最长99年的期限批出（租赁地契），或在有限的情况下永久批出（永久地契）。也有30年和60年的租约，但住宅通常是99年。
到期之后会怎样？租约结束时，土地会归还州政府，除非租约已获延期。公寓单位的地契类别跟随大楼所在的土地，所以建在租赁地契土地上的分层地契（strata title）也是租赁地契。
地契类别可以在地契上看到。永久地契会把持有期限写成永久（selama-lamanya），租赁地契则会写明租期和到期日。新盘的话，SPA 会注明地契类别。
租赁地契可以续期吗？
假设你有一间租赁地契公寓，租期越来越短。你可以直接延长吗？
可以，但不是自动的。业主通常通过律师向州土地局申请，并缴付由州政府订定的补地价（premium）。产权转让律师事务所 Low & Partners 估计整个过程大约需要六个月到两年，并建议在剩余租期低于30年时就开始申请。
每个州有自己的计算公式。在雪兰莪和吉隆坡，补地价主要根据土地价值、面积和延长的年数来定，雪兰莪过去也曾给屋主提供回扣或延迟付款。
公寓的话，由管理机构（management body）为整个发展项目申请，母契（master title）和所有分层地契一起续期。这表示业主之间要先达成共识，并分摊补地价，可能要花不少时间。永久地契完全不必经过这个程序。
地契类别如何改变数字？
这个选择会直接影响你的钱包和你的计划。
- 入场价：租赁地契的房子，每平方尺价格通常比附近类似的永久地契房子低
- 融资：银行会看剩余的租期年数；剩余租期长很少有问题，但租期短可能意味着贷款额较小、贷款期较短，甚至被拒绝
- 转售：有些买家只考虑永久地契，所以永久地契的房子通常能接触到更多买家
- 转让批准：许多租赁地契在出售或抵押时需要州政府批准，这可能让一宗买卖多花几个星期或几个月
- 继承：永久地契传下去没有到期日；租赁地契则是剩下几年就传几年
以上几点没有一项是绝对的。剩余90年和剩余40年的租约，差距远比刚批出的99年租约和永久地契之间的差距大。
永久地契也不是万无一失。两种地契的业主每年都要缴地税（quit rent），而且根据《土地征用法令》（Land Acquisition Act 1960），州政府可以强制征用任何土地，包括永久地契的土地，并给予赔偿。
谁该选哪一种？
答案取决于你的计划，而不只是地契的名称。
- 如果你打算持有几十年、想把房子传下去，或希望将来转售的市场最广，就选永久地契
- 如果较低的入场价对你更重要、你打算持有一段固定的时间，或者你想要的地点很少有永久地契的选择，就选租赁地契
- 无论选哪一种，比较价格之前都要先查清剩余的租期年数，因为两个租赁地契的项目很少是一样的
比较 KLCC 一带的两个新盘
假设你想要一个 KLCC 的地址，正在比较一个租赁地契新盘和一个永久地契新盘。
KLCC 附近的两个新盘正好说明这种取舍。Chin Hin Group 的 Divine KLCC 是 Jalan Saloma 上的租赁地契服务式住宅，共1,033个单位，离双子塔约400米，参考价RM968,000起（The Star，2026年4月），目标2032年竣工。
CloutHaus Residences 由 TA Global 全资子公司 TA First Credit 发展，建在 Jalan P. Ramlee 的永久地契土地上，正对双子塔，共615个单位，面积549至1,216平方尺。EdgeProp 在2026年6月报道，参考价约RM1.9 million 起，目标2029年竣工。
租赁地契的选择，用较低的价格买到市中心的地址，但要等比较久。永久地契的选择，用较高的价格买到长久的产权和较早的交屋。两者都说得通，问题在于哪一种取舍适合你的计划。
用实际数字来看
假设你要在同一地区两间1,000平方尺的公寓之间做选择：一间永久地契，每平方尺RM700（RM700,000），另一间租赁地契，还剩85年，每平方尺RM600（RM600,000）。你是已经有房子的马来西亚人，贷款90%，数字只是举例。
- 价差：RM100,000
- 90%的贷款：永久地契RM630,000，租赁地契RM540,000
- 产权转让印花税：永久地契RM15,000（RM1,000 + RM8,000 + RM6,000），租赁地契RM12,000（RM1,000 + RM8,000 + RM3,000）
- 20年后你出售时，租赁地契还剩65年
一开始，租赁地契的买家在价格上省RM100,000，在产权转让印花税上省RM3,000。真正的问题是，二十年后的买家买65年租期的房子，会比买永久地契少付多少。如果你打算持有50年，或者要把房子传下去，这个问题就严重得多。
外国买家：这个例子用的是马来西亚人的税率。外国人从2026年1月1日起办理产权转让，要缴固定8%的印花税（永久居民除外）。在吉隆坡，外国人的最低购买价是RM1 million，高于这里的两个价格。
买永久地契或租赁地契，有哪些最实用的贴士？
这些习惯对外国买家和本地买家都有帮助，不同之处会逐项注明。
- 1比较租期，不要只看名称。把候选名单上每个租赁地契房产的到期年份写下来，因为剩余90年和剩余40年是完全不同的两种买法。
- 2按同一标准比较每平方尺价格。把同一地区条件相近的永久地契和租赁地契房产并排比较，看清楚折扣到底买到了什么。
- 3下订前先问银行。银行会看剩余的租期年数，所以租期短可能意味着贷款额较小、贷款期较短，甚至被拒绝。
- 4为州政府批准预留时间。许多租赁地契在出售或抵押时需要州政府批准，可能让一宗买卖多花几个星期或几个月，所以脱手计划要把这点算进去。
- 5想想将来的买家。有些买家只考虑永久地契，所以永久地契通常能接触到更多买家，租赁地契则以较低的入场价作为交换。
- 6让地契配合你的持有时间。打算持有几十年或把房子传下去，倾向永久地契。只打算持有一段固定时间，或较低的入场价对你更重要，则适合租赁地契。
- 7先弄清楚适用于你的规则。外国人从2026年1月1日起要缴固定8%的转让印花税（永久居民除外），在吉隆坡最低购买价为RM1 million。马来西亚人则按1%至4%的累进税率缴付。
总结
永久地契给你长久的产权和更广的转售市场；租赁地契给你较低的入场价。这个差别到底有多大，要看剩余的租期年数，而不是看地契的名称。
下一步：把候选名单上每个房产的地契类别、租约到期年份和每平方尺价格写下来，再拿条件相近的来比较。
常见问题
马来西亚的租赁地契到期会怎样？
除非租约已获延期，否则土地会归还州政府。业主可以在到期之前向州土地局申请延期，但要缴付由州政府订定的补地价，所以最好在租期变短之前很早就开始办。
买租赁地契的房产，贷款难吗？
剩余租期还很长的话，并不难。银行会把剩余年数和你的贷款期比较，所以剩余租期短，可能意味着贷款额较小、贷款期较短或被拒绝。要尽早问银行。
永久地契的房产一定比较贵吗？
同一地区条件类似的房子，通常是这样，但不一定。地点、大楼质量和剩余租期，影响可能比地契类别更大，所以要比较条件相近的房产的每平方尺价格。
永久地契的业主要缴地税吗？
要。永久地契和租赁地契的土地，每年都要缴地税（quit rent，cukai tanah）。公寓业主按各州的做法，通过管理机构缴付自己应摊的部分，或以单位地税（parcel rent）的方式缴付。
选择永久地契还是租赁地契，你有哪些最重要的贴士？
比较每份租约的剩余年数，不要只看地契名称。向银行问清楚它怎么看剩余租期，出售租赁地契房产时也要为州政府批准预留时间。外国买家要留意吉隆坡RM1 million的最低购买价和固定8%的印花税。本地买家则应按同一标准比较每平方尺价格。