JMB 转 MC：你的公寓管理费到底会有什么变化

本文的例子里，一栋400个单位的公寓，在管理公司（MC）接手前每月缴RM385，之后缴RM440。涨的RM55不是交接造成的，而是新预算造成的。

简单的答案是：没有任何东西会自动重设。资金、欠款和10%维修基金规定都会延续。改变的是谁坐在委员会里，而 MC 的首次周年大会就是再次审视预算的地方。

这篇指南按照《2013年分层管理法令》，逐步说明移交过程，以及它对你的管理费意味着什么。文章后半部分还有给业主和买家的实用贴士。

JMB 和 MC 有什么不同？

两者都依据《2013年分层管理法令》（Act 757）运作，该法令于2015年6月1日在吉隆坡和雪兰莪生效。两者都是法人团体，也就是说它们可以持有资金、签订合约，并以自己的名义起诉或被起诉。

• 联合管理机构（JMB）：分层地契发出之前的临时机构。成员是发展商和购买者，法律规定其委员会必须包括发展商。
• 管理公司（MC）：永久机构。根据《1985年分层地契法令》，它在分层地契登记册开设时成立，实际上就是分层地契发出时。成员是单位业主。

两者都收取每月管理费和维修基金，维护公共产业，为大厦投保，并执行管理细则。

大厦何时从 JMB 转为 MC？

转换跟着地契走，而不是跟着日历走。通常的顺序是：

1. 1交付空置管有权：发展商管理大厦，收取管理费，加上相当于管理费10%的维修基金。
2. 2成立 JMB：发展商必须在交付空置管有权后12个月内召开 JMB 的首次周年大会。JMB 在那次会议上成立。
3. 3发出分层地契：MC 成立，但在 MC 举行首次周年大会之前，仍由 JMB 管理大厦。
4. 4MC 的首次周年大会：当发展商以外的业主持有至少四分之一的总份额单位时，初始期结束。发展商必须在那之后一个月内召开 MC 的首次周年大会。
5. 5JMB 结束运作：JMB 必须在 MC 首次周年大会后一个月内，把管理费和维修基金余额转给 MC，并在那次会议后三个月解散。

第4步在有些项目可能要几年，因为它取决于地契的发出并转给买家。有些较新的大厦在交屋前或交屋时就拿到分层地契，完全跳过 JMB 阶段：由发展商管理，直到 MC 的首次周年大会。

管理费和维修基金会重设吗？

不会。根据法令第27和28条，JMB 要把管理费和维修基金余额、全部资产和负债、管理细则、账目和记录交给 MC。任何没有移交的余额，自动归 MC 所有。

MC 也接手 JMB 的权利、补救权和未了结的案件。欠 JMB 管理费的业主依然要还，只是改为付给 MC，而 JMB 赢得的任何裁决，MC 都可以执行。

维修基金的规则不变。MC 收取管理费的10%，除非业主大会决定收更多，而法令不允许更少。

可以改变的是管理费本身。发展商必须为 MC 的首次周年大会准备一份12个月预算，列出预计的维护开支。管理费最有可能被检讨的时间，是那次会议，而不是移交当天。

转换后谁掌管大厦？

这才是真正的改变。在 JMB 里，法律保证发展商在委员会有一个席位，而发展商往往还拥有未售出的单位。在 MC 里，业主在首次周年大会上选出委员会，法律不再保证发展商有席位。

监督权仍在地方政府的建筑专员（COB）手上，例如吉隆坡的 DBKL，或雪兰莪的 MBPJ 和 MBSJ。两个机构都必须保存妥善的账目，并在周年大会上呈报。

规则可能收紧。The Star 报道，2026年8月10日，房屋及地方政府部长 Nga Kor Ming 说，政府将研究修订该法令，以加强对 JMB 和 MC 的监督。他还说，部门将提出《建筑管理员法令》（Building Managers Act），并指出马来西亚有将近300万个分层单位，分布在超过27,000个计划中。

购买之前要核对什么？

1. 1阶段：向管理处询问分层地契是否已发出，以及 MC 是否已举行首次周年大会。
2. 2会议记录和账目：索取最近两次周年大会的会议记录和最新的审计账目。
3. 3维修基金：把余额与单位数目和大厦的楼龄对照。
4. 4欠款：询问有多少比例的业主拖欠管理费，因为这些债务会转给 MC。
5. 5你的单位账户：请律师确认卖家的管理费和维修基金在完成交易前已全部付清。

用真实数字来看

假设一个400个单位的公寓，份额单位都相同，每位业主每月缴交RM350管理费，加上10%维修基金RM35，合计RM385。

维修基金每月收到RM14,000，一年RM168,000。如果 JMB 在 MC 首次周年大会前运作四年，在任何开支之前就是RM672,000。如果10%的业主一直不缴费，余额会接近RM604,800，而 JMB 必须在 MC 首次周年大会后一个月内把它移交出去。

再假设 MC 的首次周年大会通过一份预算，把管理费提高到RM400。维修基金随之涨到RM40，所以每位业主缴RM440，每月多RM55。造成涨价的不是移交，而是新预算。

联合管理机构（JMB）移交给管理公司（MC）时，业主有哪些最好的贴士？

移交前后要做的七件事：

1. 1找出目前的阶段。 问清楚分层地契是否已发出，MC 是否已召开首次周年大会。
2. 2拿到文件。 取得最近两次周年大会记录和最新的经审计账目。
3. 3检验维修基金。 把余额和单位数量、大厦楼龄对照。
4. 4问清楚欠款。 那些债务会转到 MC，所以要了解有多少业主拖欠。
5. 5确认你的单位账户。 请律师在交易完成前确认卖家的管理费和维修基金都已缴清。
6. 6问预算。 发展商必须为 MC 的首次周年大会准备一份12个月的预算，那时管理费可能会调整。
7. 7出席首次周年大会。 委员会由业主在那里选出，发展商不再有保证的席位。

总结

从 JMB 转到 MC 并不会重设你的管理费。资金、欠款和10%维修基金下限都会转过去，而发展商会失去在委员会里受保证的席位。

如果你拥有或打算购买仍由 JMB 管理的大厦，请先了解它在地契流程中处于哪个阶段，并在 MC 的第一次会议之前阅读最新的审计账目。