Khaya Residences 孟沙：Mid Valley 旁难得的新供应

根据一家代理的价格表，Khaya Residences 的 Type A 约每平方尺RM1,157，最大的 Type L 约RM1,199，几乎没有差距。关键在于租期到2117年届满。

Khaya Residences 是位于 Jalan Bangsar 与 Jalan Pantai Baharu 交界处的全新租赁地契大楼，处于孟沙与 Mid Valley 之间，与 Tenaga Nasional Berhad（TNB）合作发展。

本文说明项目有什么、要花多少钱、前期需要多少现金，以及订房前该查什么。文章后半部分还有给买家的实用贴士。

Khaya Residences 是什么项目？由谁开发？

Khaya Residences 由 Melati Ehsan Group 旗下的 Bayu Mantap Sdn Bhd 与 TNB 合作发展。EdgeProp 报道，它紧邻已竣工的43层办公大楼 Menara TNB Bangsar。

据 EdgeProp，项目是一座61层的 L 形大楼，在3.88英亩土地上共有 795个服务式公寓。租期至 2117年，预计2029年第二季度竣工。

在这样成熟的地区，TNB 办公楼旁边的大块土地很少会推出市场。比起大楼本身，这份稀缺才是这个项目受关注的原因。

有哪些户型和价格？

发展商展示了十二种户型，标为 Unit A 至 Unit L，从一卧室到三卧室。EdgeProp 给出的主要面积范围是630至1,321平方尺，其2025年的报道还提到更大的特别单位，包括带私人露台的 Signature X-Suites。

公布的价格并不一致，所以每个数字都只能当作参考。EdgeProp 在2026年7月报道，参考起价约为 RM650,000 至 RM877,000，视户型而定。

一家营销代理网站（并非发展商自己的网站）上的价格表，列出772平方尺的 Type A 起价 RM893,000，以及1,321平方尺的三卧室 Type L 起价 RM1,584,000。最小的630平方尺 Type B 则标示为价格另议。价格会随楼层、景观和回扣变动，所以请向销售展示厅问清楚你要的那个单位的价格。

地点有多好？

地点是最大的卖点。按发展商自己提供的距离，LRT Abdullah Hukum 站300米，LRT Kerinchi 站600米，都在 Kelana Jaya Line 上。从 Abdullah Hukum 站到 KL Sentral 两站。

• 购物：KL Eco City 400米，The Gardens Mall 1.1公里，Mid Valley Megamall 1.2公里，Bangsar Village 2.8公里。
• 医疗：Pantai Hospital Kuala Lumpur 1.3公里，Universiti Malaya Medical Centre 3.2公里。
• 道路：Federal Highway、New Pantai Expressway、Sprint Expressway 和 Salak Expressway。

发展商还提到有免费接驳车前往 KL Eco City，并提供礼宾服务。

有哪些设施？绿色评级如何？

发展商宣传有超过50项设施。EdgeProp 的报道列出50米泳道泳池、按摩池、儿童泳池、健身房、匹克球场、共享办公休息室和屋顶花园。

项目持有 GreenRE 临时认证。GreenRE 是马来西亚的绿色建筑评级，评估能源和用水效率。临时认证表示设计已通过评估；正式认证要等大楼竣工并经检查后才发出。

请尽早询问管理费。设施清单越长，每个月的费用就越要有人付，不管你用不用。

这个项目适合谁？

• 孟沙换房族：住在附近或在附近租房的人，想在熟悉的地区买一个全新单位，入门价低于 RM1 million。
• 投资者：想要一个步行可达轨道交通、购物中心和医院的单位，租客来源广泛，不依赖单一雇主。

两类买家买的都是期房和租赁地契。你要分期付款到2029年，期间没有租金收入；2117年的租期从2026年算起约剩91年，不像永久地契的公寓。

如果你需要尽快搬家，附近已竣工的公寓可能比等到2029年更适合你。

用真实数字来看

代理价格表上的每平方尺价格：

• Type A：772平方尺 RM893,000，每平方尺约 RM1,157。
• Type L：1,321平方尺 RM1,584,000，每平方尺约 RM1,199。

所以两端的每平方尺价格相差不大。现在假设你是马来西亚买家，以 RM893,000 购买 Type A，并申请90%贷款。以下是示例：

• 10% 首期：RM89,300
• 购买印花税：首 RM100,000 按1%（RM1,000），接下来的 RM400,000 按2%（RM8,000），最后的 RM393,000 按3%（RM11,790），合计 RM20,790
• 贷款印花税：RM803,700 贷款的0.5%，即 RM4,018.50

律师费和任何回扣之前，合计 RM114,108.50。首次购房印花税豁免在这里帮不上忙，因为它只适用于价格不超过 RM500,000 的住宅。

订房之前该查什么？

1. 1请律师确认租期到期日和地契上的任何条件。
2. 2把每平方尺价格，与孟沙较旧的公寓以及 Mid Valley 和 KL Eco City 一带的较新项目作比较。
3. 3取得分期付款时间表，并与贷款批准的时间对上。
4. 4询问每平方尺的管理费和偿债基金费率。
5. 5在高峰时段亲自走一遍去 LRT Abdullah Hukum 站的路线。
6. 6问清楚价格包含什么，例如家具、厨房设备或停车位，并要求把任何回扣写进买卖合约（SPA）。

购买 Khaya Residences，有哪些最好的贴士？

订购前的七项检查：

1. 1把每个价格都当作参考。 公布的价格互不一致，所以要询问你那个单位的确切价格。
2. 2确认租期。 请律师查2117年届满日和地契上的任何条件。
3. 3比较每平方尺价格。 看看 Bangsar 较旧的公寓，以及 Mid Valley 和 KL Eco City 一带较新的项目。
4. 4让付款配合你的贷款。 拿到分期付款时间表，并和你的贷款批准对照。
5. 5问清楚费用。 取得每平方尺的管理费和维修基金。
6. 6走一趟去 LRT。 在高峰时段试走去 Abdullah Hukum 的路，发展商说是300米。
7. 7问清楚价格包含什么。 家具、厨房设备、车位和任何回扣，都应写进SPA。

总结

Khaya Residences 提供了孟沙很少有的东西：一座全新大楼，步行即可到 LRT，离 Mid Valley 也近，入门价据报低于 RM1 million。代价是租期到2117年结束，而且要等到2029年。

你的下一步：向销售展示厅索取你中意的两三个单位的价格表，然后把它们的每平方尺价格与附近较旧公寓的近期成交价作比较。