One Eleven Menerung：这个永久地契、紧邻 MRT 的地址值得买吗？

手上还有两笔房贷？那么在 One Eleven Menerung 买一个RM1,745,000的单位，需要RM583,407.50现金。先还清其中一笔，现金需求会减少超过RM300,000。

BRDB Developments 的 One Eleven Menerung 就是少数之一。它是 Jalan Menerung 上的一栋永久地契大楼，只有 111个单位，紧邻 Pusat Bandar Damansara MRT 站。

这篇指南说明项目的卖点、2026年市场上的叫价，以及下订之前要查什么。文章后半部分还有给买家和换小屋者的实用贴士。

什么是 One Eleven Menerung？

One Eleven Menerung 是 BRDB Developments 的高端住宅项目，这家发展商也是 Bangsar Shopping Centre、The Troika 和 Menara BRDB 的幕后推手。根据 EdgeProp 的推介报道，项目建在 0.83英亩的永久地契土地上，楼高23层。

• 单位：111个，有单层和复式户型
• 面积：1,001平方尺（两卧室）至3,714平方尺（四卧室加一）
• 地契：永久地契
• 停车位：每个单位至少一个车位，较大的单位最多三个，The Edge 报道
• 设施：天台泳池、健身房、冥想花园、草坪、观景露台和户外用餐露台

The Edge 还报道，每个单位都有至少100平方尺的阳台。大楼另设专用的上下客区，供网约车和送货使用。

确切位置在哪里？MRT 方便吗？

The Edge 报道，大楼位于 Damansara Heights 靠孟沙的一侧，在 Bangsar Shopping Centre 和 Pavilion Damansara Heights 之间。Pusat Bandar Damansara 站就在 Jalan Maarof 和 Sprint Expressway 的交界处，服务 Damansara Town Centre、Damansara Heights 和孟沙。

这个站属于 MRT Kajang Line，2016年12月启用。从这里上车，不用转车就能到 Muzium Negara（步行可接驳 KL Sentral）、Pasar Seni、武吉免登和 TRX 转乘站。

对仍然自己开车的家庭来说，进城时多了一个把车留在家里的选择。这一带的永久地契高楼住宅，很少有这样的条件。

这栋大楼适合哪些人？

换小屋的人。只有111个单位，电梯、大堂和天台由少得多的住户共用，不像典型的500户吉隆坡大楼。这更接近住有地住宅的感觉，又有老旧洋房没有的「锁门就走」的便利。

想要轨道交通的换房族。这一带紧邻 MRT 站的永久地契高楼住宅很少见。附近多数公寓不是比这条线早建好，就是位于邻近的城镇。

不太适合：追求低入门价的买家。即使是最小的单位，也是七位数的购买，而且要承担高端服务式住宅的月度开销。

2026年的单位价格是多少？

2022年推介时，EdgeProp 和 The Edge 报道起价为 每平方尺 RM1,800。此后，一些单位通过房产顾问在公开市场放盘，叫价不一：

• 2026年年中，一个1,001平方尺的两卧室单位叫价 RM1,745,000，约每平方尺 RM1,743。
• 2026年7月，一个3,714平方尺的四加一卧室单位叫价 RM5,758,000，约每平方尺 RM1,550。

叫价不等于成交价。要问清楚具体的楼层、朝向和单位位置，并拿每平方尺的价格去对比附近的近期成交，不要只看宣传的数字。

什么时候竣工？

The Edge 在2022年1月报道，项目预计2026年竣工，获批的施工期为五年。目前的放盘资料则显示竣工时间为2027年初。

在那之前，你买的是一栋还没盖好的大楼。设施、装修和交付日期都只是发展商的计划，所以要在买卖合约（SPA）里确认交钥匙日期，并查核发展商的执照和广告准证资料。

如果在竣工前购买，签约时通常要付10%，之后银行随着工程进度分期放款。你只需为已放出的款项付利息，所以月供会随着交钥匙日接近而增加。

用实际数字来看

假设你是马来西亚人，买下叫价 RM1,745,000 的1,001平方尺单位，贷款成数90%。如果按推介时每平方尺 RM1,800 计算，同一个单位的价格会是 RM1,801,800，所以这个叫价低了 RM56,800。

• 首期（10%）：RM174,500
• 产权转让印花税（分级税率1%至4%）：RM53,800
• RM1,570,500 贷款合约的印花税（0.5%）：RM7,852.50

也就是在计入律师费之前，要准备 RM236,152.50 的现金。以示例的4%利率、30年贷款期计算，整笔贷款的月供约 RM7,498。

再假设你名下还有两笔房贷未还清。国家银行规定第三笔房贷的贷款成数上限为70%，首期会跳升到 RM523,500，所需现金增至 RM583,407.50，月供约 RM5,832。

购买 One Eleven Menerung，有哪些最好的贴士？

订购前的七项检查：

1. 1用每平方尺价格对照近期成交。 看附近的成交，而不是标题数字，因为推出价是每平方尺RM1,800，开价则各有不同。
2. 2锁定确切的单位。 询问确切的楼层、朝向和位置。
3. 3把竣工日期写成文字。 检查SPA里的交屋日期，以及发展商的执照和广告准证。
4. 4可以的话先还清一笔贷款。 第三笔房贷上限是70%，第二笔则保有90%的贷款成数。
5. 5了解分期付款。 签约时付10%，利息只按已发放的金额计算。
6. 6把设施当作计划。 大楼建成之前，装修和设施都只是发展商的计划。
7. 7预算现金。 以90%贷款购买RM1,745,000的单位，律师费之外需要约RM236,152.50。

总结

One Eleven Menerung 提供的东西很少见：低密度大楼里的111户永久地契住宅，隔壁就是 MRT 站，位于 Damansara Heights 边缘。你要为此付出溢价，而放盘资料显示要到2027年初才交钥匙。

下订之前，把你拿到的每平方尺价格和附近的近期成交对比，并在买卖合约（SPA）里把竣工日期写清楚。