服务式住宅、共管公寓与SoHo：为什么地契类别很重要

本文的例子里，同样RM800,000的两个600平方尺单位，公寓要付RM80,000首期，服务式住宅则要RM160,000，管理费一年还多RM3,600。

吉隆坡同一条街上的三座大楼，看起来可能一模一样。一座当作共管公寓卖，一座当作服务式住宅卖，一座当作SoHo卖，许多买家以为这些只是营销用语。

这篇指南用简单的话说明它们的区别，并教你如何查明自己真正买的是什么。文章后半部分还有给买家的实用贴士。

它们的真正区别在哪里？

每个分层地契单位所在的土地都有用途类别，关键在于这个类别是住宅还是商业。共管公寓通常建在住宅地上，并获批作为住家。

服务式住宅和小型“办公”单位（SoHo、SoVo和SOFO）通常建在商业地上，往往位于综合发展项目内。人们像住公寓一样住在里面，但土地用途是商业。

名称并不能说明问题。一栋名为“Residences”或“Suites”的大楼也可能建在商业地上，所以在看到地契之前，名称什么也说明不了。

什么是服务式住宅、SoHo、SoVo和SOFO？

服务式住宅（serviced residence），也叫服务式公寓（serviced apartment），外观像共管公寓，通常还有礼宾柜台之类的酒店式配套。

CORE Residence @ TRX就是一个例子。据StarProperty在2023年3月的报道，这个永久地契项目有两座服务式住宅大楼，共580个单位，另有一座服务式公寓大楼，七种户型的面积约为624至1,022平方尺。发展商CORE Precious是CCCG与WCT的合资公司。

SoHo指small office home office，SoVo指small office versatile office，SOFO指small office flexible office。它们是小型单位，主打居住、办公或两者兼用，通常也建在商业地上。

Jalan Ampang上的Armani Hallson显示了这类项目的规模。The Edge报道，项目有775个SoHo单位，面积538至558平方尺，位于一座68层的大楼；另有1,440个SoVo单位，面积406至1,182平方尺，位于两座78层的大楼；项目建在2.61英亩的永久地契土地上。

位于Jalan Mayang的Armani Prestige，距离双子塔不到1公里，属于小型单位这一端。发展商列出350个永久地契单位，集中在一座大楼内。目前的户型面积为273至330平方尺，价格全部低于RM1 million。

2016年EdgeProp的一篇文章指出，服务式公寓和SoHo因为部分用于居住，一般按《房屋发展法令》的标准买卖合约出售。SoVo和SOFO被视为办公室，按发展商自行拟定的合约出售。

如果项目延误交付，这一点就很重要，因为不受该法令保障的买家不能使用购屋者索偿仲裁庭，只能上法庭。请律师确认你的项目用的是哪一种合约。

地契类别如何影响你的每月账单？

• 电费：TNB的电费分类默认把服务式公寓、SOHO、SOVO和SOFO的处所归入Tariff B，也就是低压商业电费。如果你把单位当作私人住家使用，可以向TNB申请改为住宅电费Tariff A。TNB会逐案决定。
• 地方议会与土地费用：商业产业通常被地方议会按较高税率课征门牌税，地税或地段租金（parcel rent）也较高。各地方议会的税率不同，所以请索取该单位目前的账单。
• 管理费：商业地契大楼的管理费可能较高，因为设施和服务较多。请把含维修基金在内的每平方尺总费率，与附近的共管公寓比较。

这对你的贷款和转售有什么影响？

部分银行把商业地契单位视为非住宅产业，这可能让贷款成数低于一般房屋贷款。在缴付订金之前，先为该项目取得书面的原则上贷款批准函。

外国买家应查明该类产业所在州属的最低购买价，吉隆坡对住宅产业的最低价是RM1 million，所以价格低于此数的单位，例如Armani Prestige的单位，可能不符合资格。商业地契的规定可能不同，请向律师确认。

转售时，部分本地买家因运营成本和融资问题而避开商业地契单位，所以买家群可能比住宅共管公寓小。

这并不表示商业地契单位不值得买。像Armani Prestige这样的小型单位，让买家以低于RM1 million的价格，拥有KLCC一带的永久地契地址，许多投资者也购买商业地契单位来收租。

如何分辨你看的是哪一种？

1. 1仔细阅读宣传册和户型图上的确切名称。“Serviced residence”“serviced apartment”、SoHo、SoVo或SOFO，都强烈暗示是商业地。
2. 2查看买卖合约（SPA）。它会写明土地用途类别和任何明文条件，以及它是否采用《房屋发展法令》为分层单位规定的法定格式（附表H）。
3. 3请律师对母地契或分层地契做地契查册。
4. 4如果是已竣工的大楼，向同一座大楼的业主索取一份近期的TNB账单、门牌税账单和管理费账单。
5. 5如果有人告诉你它是住宅，要在买卖合约中确认。

用实际数字来看看

假设你比较两个600平方尺的单位，价格都是RM800,000：一个是住宅地上的共管公寓，一个是商业地上的服务式住宅。以下的贷款成数和费用只是为了说明算法的假设。

• 首期：共管公寓贷款90%，你的首期是RM80,000。如果银行对服务式住宅只贷80%，你需要RM160,000，现金多出一倍。
• 管理费：共管公寓每平方尺总费率RM0.45，你每月付600 x RM0.45 = RM270。服务式住宅每平方尺RM0.95，你付600 x RM0.95 = RM570。差距是每月RM300，即每年RM3,600。
• 五年下来：仅管理费就多出RM18,000，还没计入电费、门牌税或地税的任何差别。

如果服务式住宅的租金更高，或者买价更低，这些收益必须先抵消这些额外开销，才算划算。

购买服务式住宅、SoHo 或公寓，有哪些最好的贴士？

名字背后的地契，七项检查：

1. 1读清楚确切的名称。 服务式住宅、服务式公寓、SoHo、SoVo 或 SOFO，强烈暗示是商业地。
2. 2查SPA。 它写明土地用途类别，以及是不是法定的 Schedule H 格式。
3. 3申请地契查册。 请律师对总地契或分层地契做查册。
4. 4把贷款拿到书面。 付订金之前，为这个具体项目取得原则性批准。
5. 5问清楚 TNB 电费。 这类单位预设是 Tariff B，自住的话可以申请改为 Tariff A。
6. 6比较含所有费用的管理费。 用含维修基金的每平方尺费率，对比附近的公寓。
7. 7外国买家：查最低价。 在吉隆坡，住宅的最低价是RM1 million，商业地契的规定可能不同。

总结

宣传册上的名称是营销，地契上的土地用途才是事实。共管公寓通常建在住宅地上，服务式住宅、SoHo、SoVo和SOFO通常建在商业地上，账单和贷款条件也随之不同。

如果单位是你长期的家，住宅地通常持有成本较低。如果你为收租或较低的入场价而买，请按商业税率计算，并在缴付订金之前，在买卖合约中确认土地用途。