武吉加里尔公寓投资：买之前要检查什么

本文的例子里，一间RM700,000的 Bukit Jalil 公寓，每月租金RM2,800，总回报率4.8%，净回报率却只有约3.5%，而且贷款每月你要补贴约RM746。

这样的发展吸引了投资者，发展商也很清楚这一点。这里的新盘定价时，都把这一区的发展前景考虑在内。

真正的问题不是武吉加里尔有没有潜力，而是你选的那个单位，以你付的价格，能不能带来你期望的回报。本指南会教你如何检查。文章后半部分还有给投资者的实用贴士。

是什么带动武吉加里尔的需求？

• 零售：Pavilion Bukit Jalil 于 2021年12月3日开业，由 Malton 发展，现由 Pavilion REIT 持有，楼面面积约 1.8 million 平方尺。这一区还有 Aurora Place。
• 轨道交通：LRT Sri Petaling Line 在这里有三个站：Bukit Jalil、Awan Besar 和 Sri Petaling。有免费接驳巴士连接 Pavilion Bukit Jalil 与 Awan Besar 站。
• 道路：Bukit Jalil Highway 和 Damansara-Puchong Expressway 把这一区与巴生谷其他地方连接起来。
• 工作与求学：Technology Park Malaysia、International Medical University 和 Asia Pacific University of Technology & Innovation 带来一批潜在租客。
• 体育与绿地：为 1998年英联邦运动会兴建的 National Sports Complex 位于这一区的东缘，Bukit Jalil Recreational Park 则是一座大型公共公园。

在相信任何宣传册上的回报率之前，先查清附近同类单位今天实际租多少。叫价租金和实际谈成的租金，很少是同一个数字。

新盘的溢价值得付吗？

武吉加里尔新盘的每平方尺价格，往往比附近较旧的已竣工单位高。如果大楼能提供二手房市场没有的东西，例如现代化的户型、双钥匙（dual-key）单位，或步行到 LRT 更近，这份溢价就可以是合理的。

只有在你能一直持有到竣工，并以你预算的租金水平出租时，这份溢价才划算。成熟大楼里的二手房让你能核实真实的入住率和成交价，而新盘却要你在这个市场出现的好几年前就做出承诺。

所以订购之前，至少要比较三个选择（新盘和二手房都要包括），比较每平方尺价格、可能的租金和转售活跃度。

哪些持有成本会让回报缩水？

设有空中会所、多个泳池和园林平台的大楼，营运成本比简单的楼盘高。评估回报率之前，先把这些算进去：

• 管理费和偿债基金，每月按每平方尺收取
• 向 DBKL 缴付的门牌税（cukai pintu），加上地税或 parcel rent
• 租客之间的空置月份，以及每份新租约付给房产顾问的佣金
• 维修、重新油漆，以及更换家具或电器
• 你的贷款月供（如果有贷款），头几年可能高于净租金

租赁地契还是永久地契，要等多久？

目前有些新盘是租赁地契，包括 The Queenswoodz。租赁地契房源的每平方尺价格，通常低于同类的永久地契，所以要检查租约还剩多少年，并诚实地与价格折扣作比较。

还要检查地契类别。建在商业地契上的住宅，收费方式可能与住宅地契不同，所以要问清楚水电费率、门牌税和地税将如何计费。

对于新盘，竣工日期决定了你真正要等多久。建设期间，你要就银行已拨出的金额支付利息，却没有租金进账，所以要确保时间表与你能负担的持有期相符。

一个可以比较的现有新盘：The Queenswoodz

EXSIM Group 的 The Queenswoodz 位于 Jalan Jalil Perkasa 1，占地 3.44 英亩，是继 Kingswoodz 之后的第二期。两栋分别为 50 层和 51 层的大楼，共 1,004 个建在商业地契上的租赁地契住宅。

户型从 807 平方尺的 2+1 房单位，到 1,410 平方尺的四房和双钥匙单位。未计折扣的 SPA 标价约从 RM723,000 到 RM1.2 million，约每平方尺 RM850 至 RM900，目标 2029年竣工。

项目地点距离 Awan Besar LRT 站不到一公里，也靠近 Pavilion Bukit Jalil。双钥匙户型让一个单位可以住进两组租客，或让三代同堂的家庭居住，但在你指望两份租金收入之前，要先查证当地对这种户型的需求。

用真实数字算一算

假设你以 RM700,000 购买一个 850 平方尺的武吉加里尔公寓，每月租金 RM2,800。这些数字只是举例，并不是对任何项目的预测。

• 全年租金：RM2,800 × 12 = RM33,600，毛租金回报率 4.8%
• 管理费和偿债基金每平方尺 RM0.40：每月 RM340，即每年 RM4,080
• 门牌税和 parcel rent：RM800
• 一个月空置：RM2,800
• 房产顾问佣金，每份两年租约收一个月租金：每年 RM1,400

成本合计 RM9,080，每年剩下 RM24,520，净租金回报率约 3.5%，即每月约 RM2,043。

现在加上 RM630,000 的 90% 贷款，贷款期 35 年，假设利率为 4%。月供约 RM2,789，所以你每月要贴补大约 RM746，不过每期月供有一部分是在偿还贷款，累积你的资产。

投资 Bukit Jalil 的公寓，有哪些最好的贴士？

订购前的七项检查：

1. 1查真实租金。 看看附近类似单位今天实际租多少；开价和成交租金很少是同一个数字。
2. 2比较三个选择。 把新盘和二手房，按每平方尺价格、可能的租金和转售活跃度来衡量。
3. 3算清楚持有成本。 评估回报之前，先算管理费、门牌税、空置月份、代理费和维修。
4. 4查租期和地契。 租赁地契要查还剩多少年；商业地契要问清楚账单怎么计。
5. 5配合时间表。 施工期间你要付利息却没有租金，所以要确认你负担得起这段等待。
6. 6测试双钥匙的需求。 在指望两份收入之前，先查当地对这种户型的需求。
7. 7确认你的贷款。 订购前先向银行查你的贷款资格。

总结

武吉加里尔有来自 Pavilion Bukit Jalil、LRT 以及附近工作机会和校园的真实需求，但你的回报取决于你付的价格、你承担的成本，以及你能持有多久。它更适合长期持有的买家，而不是短期转手的人。

订购之前，先比较三个单位的每平方尺价格、可达到的租金和每月持有成本，并向银行确认你的贷款资格。