外国人可以在马来西亚买房吗？哪些房产符合资格

在一个 KLCC 项目里，外国人可以买下面积较大的户型，却被挡在最小的户型之外。楼是同一栋，变的是价格，要拿它和吉隆坡 RM1 million 的最低价格比。

那么，外国人可以在马来西亚买房吗？可以，但只有部分房产符合资格。这篇指南会讲：谁可以买、最低价格、哪些房产类别不能买、第二家园计划（MM2H），以及 8% 印花税和出售时的税，对你的候选名单意味着什么。

文章后段还有给外国买家和本地买家的实用贴士。

谁决定你能不能买？

假设你手上有预算，也有一份公寓候选名单。在爱上其中任何一间之前，先弄清楚到底是谁在决定你能不能买。

在马来西亚，土地属于州政府管辖的事务，所以每个州都各自订下外国买家的最低价格、批准程序和地契规定。每一笔购买，在产权转让登记之前，都需要取得州政府（State Authority）的批准，而且达到最低价格，并不保证一定获批。

外国买家最常被报道的最低价格如下：

• 吉隆坡：RM1 million。
• 雪兰莪：第1区和第2区为 RM2 million，只限分层地契单位。这两区包括八打灵（Petaling）、鹅唛（Gombak）、乌鲁冷岳（Hulu Langat）、雪邦（Sepang）、巴生（Klang）、瓜拉雪兰莪（Kuala Selangor）和瓜拉冷岳（Kuala Langat）。
• 柔佛：RM1 million，另加州政府征费。
• 槟城岛：分层单位 RM1 million，有地住宅 RM3 million。

未确认：门槛会不时调整，各家发布的指南在细节上也不一定一致。付订金之前，请产权律师确认该地契目前适用的规定。

哪些房产不能买？

你有钱，也可能被拒绝。价格不是唯一的门槛，以下类别一般不开放给外国买家，无论价格多少：

• 马来保留地
• 低价和中低价住宅
• 州政府预留的可负担住房
• 分配给土著（Bumiputera）买家的单位

在大多数州，有地住宅的管制很严。在雪兰莪，拥有独立地契的排屋、半独立式洋房和独立式洋房，都不开放给外国人。实际上，大部分外国买家最后买的是 KLCC 和满家乐等地区的公寓和服务式住宅。

外国买家：在雪兰莪，封闭式分层有地住宅，价格高于 RM2 million 的门槛，可能符合资格，所以看到有地住宅的广告，先问清楚是哪一种地契，再决定要不要动心。

2026年，外国人要缴多少印花税？

旧文章可能还在写 4%，所以先看日期。这是今年最大的变化。根据落实2026年财政预算案措施的《2025年财政法令》（Finance Act 2025），非公民和外资公司在2026年1月1日起签署的住宅产权转让文件上，要缴统一8%的印花税，原本是4%。

这8%按全额买价或市价两者中较高者计算，没有分级。新盘和二手房都适用。永久居民不在此列，仍按1%至4%的一般分级税率缴付。

一套 RM1 million 的房子，单是印花税就是 RM80,000，还没算律师费、申请批准的费用和州政府征费。不是公民或永久居民的 MM2H 参与者，在这方面同样被视为外国买家。

出售时要缴什么税？

买入之后，账还没算完。非公民的产业盈利税（RPGT）是：购买后五年内出售，按盈利的30%征收；从第六年起是10%。和马来西亚人不同，外国个人无论持有多久，都不会降到0%。

加上8%的印花税，这使马来西亚成为适合有耐心买家的市场。要打算至少持有五年。

本地买家：根据 LHDN，公民和永久居民在第1至第3年缴30%，第4年缴20%，第5年缴15%，从第6年起是0%。

第二家园计划（MM2H）会改变哪些规定？

假设你要申请 MM2H。那么在州政府的规定之上，还要再加一套规定。

根据计划的官方指南，参加第二家园计划（Malaysia My Second Home，MM2H）获批后，买房是必须的。你在10年内不能出售，除非换购更高价值的房子。最低购买价格按你的级别而定：

• Silver：RM600,000，另需 US$150,000 定期存款，准证为期五年。
• Gold：RM1 million，另需 US$500,000 定期存款，准证为期15年。
• Platinum：RM2 million，另需 US$1 million 定期存款，准证为期20年。

要同时满足你的级别最低金额和州政府对外国人的最低价格，以较高者为准。例如，Silver 级别的参与者在吉隆坡买房，至少要准备 RM1 million，而不是 RM600,000。州政府有没有任何优惠，可以请律师确认。

用实际数字来看

假设你是外国买家，看中吉隆坡一套 RM1.2 million 的公寓。这只是举例：

• 最低价格：RM1.2 million 高于吉隆坡的最低价格 RM1 million。
• 转让印花税：8% x RM1,200,000 = RM96,000。
• 作为对比：马来西亚公民按分级税率只需缴 RM1,000 + RM8,000 + RM15,000 + RM8,000 = RM32,000。

同一套房子，差额是 RM64,000，唯一的不同，是买家的身份。

再假设你之后以 RM1.4 million 出售，扣除可扣减的费用后，盈利是 RM200,000。在第四年出售，30%的产业盈利税是 RM60,000；等到第六年，10%的税率会把税款降到 RM20,000。

KLCC 的例子：Armani Hallson

想知道最低价格在实际中怎么运作，可以看 Armani Hallson。这是 Armani Group 在 Jalan Ampang 的永久地契 SoVo 和 SoHo 项目，设有通往双子塔的有盖走道。项目共2,215个单位，面积406至1,182平方尺，The Edge 在2025年9月报道的价格约从每平方尺 RM1,636 起。

假设你看中了最小的户型。按这个价格算，一个406平方尺的单位约 RM664,000，低于吉隆坡 RM1 million 的最低价格，而面积较大的户型则超过这个门槛。所以同一个项目，有的户型你可以买，有的不行。

订房前的清单

付订金之前，先把下面这份清单过一遍：

1. 1请产权律师确认具体单位的地契、州政府的最低价格和批准程序。
2. 2确认该单位不属于马来保留地、低价、可负担或土著（Bumiputera）配额单位。
3. 3预留8%的印花税、律师费、申请批准的费用和州政府征费。
4. 4如果你参加 MM2H，确认所购房产同时符合你的级别最低金额和州政府的最低价格，并为10年的持有规定做好准备。
5. 5购买新盘的话，订房前先查看发展商的执照资料和买卖合约（SPA）。

外国人要找到可以买的房子，最好的贴士有哪些？

用这些贴士，把候选名单缩小到真正可以成交的房子。

1. 1先选州，再选项目。每个州都有自己的最低价格：吉隆坡是 RM1 million，雪兰莪主要地区是 RM2 million，而且只限分层地契单位。
2. 2弄清楚你属于哪一类。永久居民仍按1%至4%的分级印花税缴付，但不是公民或永久居民的 MM2H 参与者，和其他外国人一样要缴8%。
3. 3先排除受限制的房产。无论价格多少，都要避开马来保留地、低价和可负担住房，以及土著（Bumiputera）配额单位，并请律师确认该单位的状况。
4. 4查具体单位的价格。项目的起价可能低于最低价格，而较大的户型却能达标，406平方尺的 Armani Hallson 例子就是这样。
5. 5以分层地契住宅为目标。在雪兰莪，拥有独立地契的排屋、半独立式洋房和独立式洋房不开放给外国人，所以大部分外国买家最后买的是公寓和服务式住宅。
6. 6参加 MM2H，要超过两个数字。你的级别最低金额和州政府的最低价格都适用，所以 Silver 级别的参与者在吉隆坡买房，至少要准备 RM1 million，而不是 RM600,000。
7. 7打算至少持有五年。外国个人在五年内出售要缴30%的产业盈利税（RPGT），之后是10%，永远不会是0%，而公民和永久居民从第六年起是0%。

总结

外国人可以在马来西亚买房，但必须高于各州的最低价格，避开受限制的类别，并取得州政府批准。从2026年起，8%的印花税和提早出售时30%的产业盈利税，让买房变成一项需要长期持有的购买。

合理的下一步，是先选一个州，确认你想买的地契目前适用的最低价格，并在挑选单位名单之前，算清楚包括印花税在内的全部成本。