远程购买马来西亚房产：付款之前要核查什么

你住在新加坡、香港或伦敦，真的能在从没踏进过单位的情况下，买下吉隆坡一套RM1.2 million的公寓吗？许多海外买家都做到了。视频看房是最容易的部分：真正的漏洞藏在需要公证的文件、没人核查过的地契，以及在最后一刻被更改的银行账号里。

从海外买房很常见，也可以做得很稳妥，但距离会让流程中的每一个漏洞风险更大。这篇指南按步骤列出计划：先决定什么、怎样远程看房、要核实什么、签署和付款怎么进行，以及要预留多少预算。

文末还有给外国买家和本地买家的实用提示。

先写一份购房需求书

人在海外，不能说飞就飞去看房，该从哪里开始？从纸上开始。笼统地要求「吉隆坡豪华公寓」，会冒出太多选择，所以把你的预算、用途（自住、出租或两者兼有）、面积、家具、目标入住日期，以及要贷款还是付现金，都写下来。

然后要从街道层面评估地段，而不是只看区名。KLCC、满家乐、孟沙和 Damansara Heights，每一区内都有截然不同的小市场。出入道路、附近工程、交通和大楼管理，都会影响长期价值。

如果是投资，先定好回报目标。要把合理的空置期、管理费和维修基金（sinking fund）、门牌税、地税、家具、中介费和维修费都算进去，因为账面上的租金回报率，往往比净回报率好看得多。

你作为外国人可以买吗？

在爱上某个单位之前，先核实资格。土地是州政府管辖的事务，所以规定取决于单位所在的位置：

• 吉隆坡：外国买家的购买价格至少要 RM1 million。
• 未确认：雪兰莪的主要地区一般报道为至少 RM2 million，只限分层地契单位。这些地区包括八打灵（Petaling）、鹅唛（Gombak）、乌鲁冷岳（Hulu Langat）、雪邦（Sepang）和巴生（Klang）。
• 各地都受限制：马来保留地、低价和中低价住宅，以及土著（Bumiputera）单位，无论价格多少。

外国买家：每一笔购买也都需要州政府批准。不要轻信「外国人可以买」的口头保证，要请你的律师针对具体地契确认。如果第二家园计划（MM2H）也在你的计划里，要把签证和房产视为相关但各自独立的两项核查。

人在海外，怎样看房？

剪辑过的影片，只会呈现别人选择让你看到的东西。请改为要求实时视频通话。一次合格的线上看房，要涵盖进入大楼的路线、落客区、大堂、电梯和走廊、单位本身，以及每个主要房间的景观。

通话期间，请对方打开水龙头、开冷气、打开橱柜，并把镜头对准天花板、窗框和角落。你要找的是水渍、破裂的瓷砖、损坏的装置，以及未经批准的装修。

如果单位有租客，要索取租约、押金金额、租金缴付记录和物品清单，并问租客是否打算续住。有租客在住，你从第一天起就有收入，但可能会限制你什么时候能入住或装修。

本地买家：人在海外买房的马来西亚人，也可以用同样的核查。

律师和中介要核实什么？

单位在屏幕上看起来再完美，纸面上也可能有问题。请你的律师和中介核实：

• 地契：类型、年限、租约到期日、土地用途类别、权益限制，以及任何抵押或禁止转让通知（caveat）。
• 分层记录：管理费和维修基金的费率、单位的欠款、大楼规则、装修规定，以及任何短期出租的限制。
• 价格依据：同一栋大楼最近的成交价、竞争中的挂牌房源、楼层、朝向和停车位。
• 卖家情况：卖家是否已搬走，以及这笔买卖是否受现有租约约束。

尽早委任你自己的、独立的马来西亚律师。律师会审阅合约、进行查册、申请州政府批准、以保管人（stakeholder）身份保管款项，并协调成交。

人在海外，怎样签约和付款？

有些文件必须在获认可的见证人面前签署。如果你在海外签署，律师可能会要求你在公证人面前，或到马来西亚大使馆或高级专员公署签署；在海外签署的授权书，通常需要经过公证或领事认证，才能在马来西亚使用。

在付订金或订机票之前，先和律师确认签署方式。数码工具有助于沟通，但免除不了这些手续。

只把钱汇到文件上列明的账户，例如律师的客户账户，或买新盘时发展商的房屋发展账户。每次汇款之前，都要直接向律师确认账户资料，因为付款骗局往往从更改银行账户开始。

用实际数字来看

假设你是外国买家，用现金购买吉隆坡一间 RM1.2 million 的二手公寓。这是以常见的订金分配方式做的举例：

• 诚意金（2%）：卖家接受你的出价时付 RM24,000。
• 余下订金（8%）：签署买卖合约（SPA）时付 RM96,000。
• 余款（90%）：RM1,080,000，通常在州政府批准和其他条件都达成后，约三个月内缴清。
• 转让印花税：8% x RM1,200,000 = RM96,000。

律师费、申请批准的费用和其他杂费要另外加上。如果你之后在五年内以 RM200,000 的盈利出售，30%的产业盈利税（RPGT）要收 RM60,000；从第六年起，10%的税率则是 RM20,000。

本地买家：马来西亚公民购买同一个单位，按一般税率表缴付的转让印花税是RM32,000，所以外国买家要多付RM64,000。

律师事务所 Donovan & Ho 的指南指出，外国人购买一般的二手房，从出价到完成交易约需五到六个月，因为必须先取得州政府批准。要按这个时间表来安排资金和行程。

为成交之后做好规划

成交那天感觉像终点，但还有几项核查很重要。在放出最后一笔款项之前，确认交屋状况、钥匙、门禁卡、停车遥控器，以及卖家承诺的维修或物品。为单位拍一份注明日期的照片清单。

接着处理基本事项：水电户口过户、到管理处登记、安排保险；如果要出租，就决定是长租还是带家具出租，以及怎样筛选租客。

从海外买马来西亚房产，有哪些最实用的提示？

从第一次看房到领钥匙那天，都记住这些：外国买家排在前面，本地买家的不同之处另外注明。

1. 1先写好购房需求书。把预算、用途、面积以及贷款或现金的方案定下来，并且要看街道，而不是只看区名。
2. 2在爱上单位之前，先核实资格。吉隆坡对外国买家的最低价是RM1 million，每一笔外国人的购买也都需要州政府批准。请律师针对具体地契确认。
3. 3坚持实时视频看房。请对方打开水龙头、开冷气，并拍摄天花板和角落。人在海外的本地买家，也可以用同样的核查。
4. 4尽早委任你自己的马来西亚律师。律师会审阅合约、进行查册、申请州政府批准，并以保管人身份保管你的款项。
5. 5付订金之前，先确定签署方式。可能需要公证人、马来西亚大使馆，或经过公证的授权书，所以订机票之前先问清楚。
6. 6只汇到列明的账户。使用律师的客户账户，或买新盘时发展商的房屋发展账户，并且每次汇款之前都直接向律师确认账户资料。
7. 7把印花税和等待时间都算进去。一间RM1.2 million的公寓，外国买家要缴RM96,000印花税，马来西亚人是RM32,000。外国人买二手房，往往需要五到六个月。

总结

远程买房要成功，靠的是用流程取代距离：清楚的需求书、实时的看房、已确认的资格、独立的律师，以及每一步的书面记录。

合理的下一步，是先针对一个州确认你的资格和全部成本，然后要求对你最心仪的两三个单位做实时视频看房。