外国人能在马来西亚申请房贷吗？你需要准备多少现金

假设你在吉隆坡看中一套RM1.5 million的公寓，银行愿意贷款70%。那么你只需要准备RM450,000现金，对吗？不完全对：印花税会把实际所需现金推高到RM575,250，而且这还没算律师费。

马来西亚的银行到底会不会贷款给外国人？会，但通常贷出的比例较低，利率较高，要交的文件也比马来西亚买家多。这篇指南说明2026年外国买家的房贷怎么运作，银行要哪些文件，以及要预留多少现金。

文末还有给外国买家和本地买家的实用提示。

外国人能在马来西亚申请房贷吗？

担心银行一开口就拒绝？通常不会。本地银行和在马来西亚营业的外资银行，都会贷款给外国买家，包括住在海外、收入也来自海外的人。

批准不是自动的，但只要收入文件齐全，一般都能顺利办理。每份申请都取决于两件事：

• 你住在哪里：在马来西亚持有效工作准证工作的外国人，银行的处理方式和本地申请人相近。
• 你的收入来自哪里：海外收入银行更难核实，所以非居民要预期贷款额较低，审查也更严。

本地买家：马来西亚申请人通常能贷到较高的比例，要交的文件也较少，所以本指南里的大部分核查，主要是针对外国买家。

还要记住最低价门槛。外国人每一宗购买都需要州政府批准，吉隆坡对外国买家的最低价一般是RM1 million。

你最多能贷多少？

关键在这里：国家银行（Bank Negara）并没有一个统一的外国人贷款上限。每家银行自己决定贷款成数，也就是愿意贷出房价的几成。

贷款比较网站 Loanstreet 表示，外国借款人一般可获批约70%，MM2H 持有人最多可达80%。在海外生活、赚钱的买家，往往获批更少。嫁给马来西亚人的外国人，如果配偶一起申请贷款，有时可以贷得更多。

所以请预留至少30%的房价作为自己的资金，收入在海外的话还要更多。这笔现金还不包括印花税和律师费。

有一条规定对所有人都适用：国家银行在2010年订下，借款人的第三笔未还清房贷，贷款成数上限为70%。未确认：房产指南至今仍把它列为有效规定，但这并不是国家银行目前的声明。如果你在马来西亚已经有两笔房贷，不论国籍，都要预期这个上限会适用于你。

你要付多少利率？

马来西亚大多数房贷是浮动利率。自2022年8月起，新的浮动利率贷款按各银行的标准基准利率（SBR）定价，而它会跟着国家银行的隔夜政策利率（OPR）调整。

据 Bernama 报道，国家银行在2026年9月3日把 OPR 维持在2.75%，已是连续第七次会议没有调整。你的利率是 SBR 加上银行订的利差。

外国买家：预期利差会比公民高。本地买家：SBR 和 OPR 对你的运作方式是一样的。

例如 CIMB 提供的贷款期最长35年，或到你年满70岁为止，以较早者为准。请逐家银行问清楚，外国人的贷款期是否更短。至少向三家银行取得报价，因为利差只差一点，30年下来也是一大笔钱。

银行会向外国人要哪些文件？

把它当成给银行的备审清单。文件清单会比本地申请人更长，所以付订金之前，先备齐这些：

• 有效护照，如果你在马来西亚工作，还要有工作准证
• 收入证明：雇主信和近期薪水单
• 至少最近六个月的银行月结单
• 你本国的报税单
• 如果是自雇人士：公司注册文件和经审计的账目
• 信用报告，或你本国银行出具的推荐信

非居民通常需要有一个马来西亚银行户口来缴还月供。请通过正常的银行渠道汇入资金并保留记录，因为银行和你的律师都会问这笔钱的来源。

新项目和已竣工单位的贷款有分别吗？

有。银行怎样发放贷款，取决于你买的是什么：

• 已竣工单位：银行按实际单位估价，贷款一次过发放。你可以马上把单位出租，帮忙负担月供。
• 新项目：银行随工程进度分阶段发放贷款。你只需为已发放的部分付利息，所以施工期间月供会逐步增加。有些银行对非居民买距离竣工还有好几年的项目，会更谨慎。

无论哪一种，州政府批准都和贷款同时进行。批准下来之前，买卖无法完成，所以请把等待的时间算进你的计划。

8%印花税要多付多少？

这是会改写你现金预算的一项成本。自2026年1月1日起，外国人购买住宅的产权转让须缴统一8%印花税，比之前的4%翻了一倍，依据是《2025年财政法令》（Finance Act 2025）对印花税法令的修改。

税额按价格或市价计算，以较高者为准。永久居民不在此列，仍按一般税率缴付。

你的贷款合约另外还要缴印花税，税率是贷款额的0.5%。这两项印花税，请准备用现金支付。

本地买家：马来西亚公民在同一宗转让中，按1%至4%的累进税率缴付。

实际数字是怎样的

假设你住在海外，在吉隆坡买一套已竣工、价值RM1.5 million的公寓。作为参考，据 NST 在2023年报道，吉隆坡敦拉萨交易所（Tun Razak Exchange）首个住宅项目 CORE Residence @ TRX 的单位起价约为RM1.5 million。贷款70%的话：

• 贷款额：RM1,050,000
• 首期（30%）：RM450,000
• 产权转让印花税（8%）：RM120,000
• 贷款合约印花税（0.5%）：RM5,250
• 未计律师费前所需现金：RM575,250

马来西亚公民买同一个单位，产权转让印花税是RM44,000，所以外国买家要多付RM76,000。如果银行只肯贷60%，首期会升到RM600,000，未计律师费前所需现金达到RM724,500。

假设年利率4.5%，贷款期30年（纯属举例），RM1,050,000的贷款每月约为RM5,320。请向每家银行问清实际利率，再重新计算。

外国人申请马来西亚房贷，有哪些最实用的提示？

跟银行谈之前，先记住这些：外国买家排在前面，本地买家的不同之处另外注明。

1. 1先算清真正需要的现金。把首期、8%的产权转让印花税和0.5%的贷款印花税加起来。房价RM1.5 million，贷款70%，未计律师费前要准备RM575,250。
2. 2订房之前，先拿到书面批准。书面批准，或至少是原则上批准，能保护你的订金，因为贷款批不下来的话，你可能会损失订金。
3. 3按70%或更低来规划。每家银行自己订上限，在海外赚钱的买家往往获批更少。至少把30%的房价备好，在海外赚钱的话要更多。
4. 4至少比较三家银行。请每家银行写明贷款成数、高于 SBR 的利差，以及外国人最长的贷款期。差一点点，30年下来也是一大笔钱。
5. 5提早备齐文件。护照、收入证明、六个月银行月结单、本国报税单，通常还要有一个马来西亚银行户口。汇入的资金也要保留记录。
6. 6看清贷款怎样发放。新项目的贷款分阶段发放，所以施工期间月供会逐步增加。已竣工单位则一次过发放。州政府批准和贷款同时进行，请预留时间。
7. 7本地买家，把较低的印花税算进去。马来西亚公民的产权转让印花税是1%至4%，所以同一套RM1.5 million的单位，转让印花税比外国买家少付RM76,000。

总结

外国人可以在马来西亚贷款买房，但要预期贷款额较低、利率较高、文件较多，还要加上8%印花税。看房之前，先算清三个数字：你自己的现金、你实际能贷到的金额，以及全部购房成本。

下一步，不妨向两三家银行，按你真实的收入文件取得初步报价，再以最低的那一个来定预算。