Desa ParkCity 有地住宅：为何房价能守住RM2 million以上

Desa ParkCity South Lake 的一间双层排屋，2021年12月成交于RM2.02 million，2024年10月成交于RM2.88 million。不到三年，涨了RM860,000，约42.6%。

这篇指南说明这个溢价背后是什么、近期成交记录实际显示什么，以及它与雪兰莪较新的有地住宅城镇相比如何。

文章后半部分还有给看上高端有地住宅的买家的实用贴士。

旧采石场如何变成 Desa ParkCity？

Desa ParkCity 位于吉隆坡西北部，占地473英亩，是永久地契土地。发展商是 Perdana ParkCity，属于总部设在砂拉越的 Samling 集团。这里原是一个采石场，EdgeProp 在2015年报道，超过1,250万立方米的岩石需要清走，其中约75%是花岗岩。

时任总裁 Lee Liam Chye 在2015年对 EdgeProp 说，土质差加上地下埋着岩石，使开发成本比一般项目高出约35%。当时已建成约4,163个住宅单位，全部完成后预计超过7,000个。

这个城镇有什么不同？

总体规划把公共空间融入城镇之中。以下三个例子最突出：

• Central Park：根据 EdgeProp，约13.19英亩，围绕着一个6.34英亩的人工湖。
• The Waterfront @ ParkCity：湖畔的零售与餐饮街，2008年6月竣工，可出租面积约124,471平方尺。
• The International School @ ParkCity：2011年9月与发展商合作开办，据 TalkEducation 称现有超过1,000名学生。

整个城镇由同一个发展商规划和建造。这使它拥有一致的街景，以及已经启用多年的设施，而较新的城镇还在朝这个方向努力。

Desa ParkCity 的有地住宅卖多少钱？

NAPIC 的成交记录经房产网站转载后显示，以下三个分区的双层排屋成交价都远高于RM2 million：

• South Lake：2021至2026年共18宗二手成交，中位价RM2.74 million。最新一宗在2026年4月，价格RM2.85 million。
• Zenia：2021至2026年共39宗排屋和四宗公寓二手成交，中位价RM3 million。近期排屋成交价为RM3.17 million至RM3.63 million，较大的一间在2025年11月以RM6.1 million成交。
• Casaman：2021至2026年共30宗二手成交，中位价RM5.11 million。最高的一宗在2025年4月，价格RM8.39 million。

该网站表示，这些数据通常滞后约六个月，仅供参考，不是估价。记录没有注明面积是土地面积还是建筑面积，所以比较每平方尺价格时要小心。

溢价为什么能守住？

主要原因是稀缺。Desa ParkCity 占地固定的473英亩，The Edge 在2019年报道它已经开发了约70%。有地住宅的供应有限，也无法超出这个范围扩张。

另外两点也有帮助。永久地契意味着没有租约在倒数，而漫长的二手成交记录，让买家可以用真实成交而不是发展商的预测来评估一间房子的价值。

这些都不能保证未来升值。建立在稀缺上的溢价，也意味着入场价很高，而你想卖房时，买得起的买家也比较少。

与雪兰莪较新的城镇相比如何？

较新的有地住宅城镇入场价低得多，但它们是不同的产品：

• Setia EcoHill，Semenyih：EdgeProp 报道，永久地契排屋在2025年12月以RM700,000成交，在2026年5月以RM750,000成交。接近RM400,000的银行拍卖放盘也有出现，但那是拍卖价，不是市场价。EdgeProp 列出的出入道路是 LEKAS、PLUS 和 SILK。
• Bandar Rimbayu：IJM Land 形容它是占地1,879英亩的租赁地契城镇。其中的 Anthea 分层有地住宅于2024年推出，Superlink 起价RM1.5 million，EdgeProp 后来报道 Superlink 的价格为RM1.98 million至RM2.76 million。

这些城镇仍在推出新的阶段，并在建设设施。Desa ParkCity 的 Waterfront 自2008年起已经启用，国际学校自2011年起也已开办，而且地契也不同：Desa ParkCity 是永久地契，Bandar Rimbayu 是租赁地契。这两点都能解释部分价差。

用真实数字来看

以 South Lake 一种记录为1,776平方尺的排屋为例。NAPIC 数据显示，其中一间在2021年12月以RM2.02 million成交，2023年有RM2.3 million至RM2.48 million的成交，另一间在2024年10月以RM2.88 million成交。不到三年上涨了RM860,000，约42.6%。

假设你以RM2.88 million购入，贷款90%，即RM2,592,000。以示例的4%利率、30年计算，每月还款约RM12,375。

转让印花税会是RM99,200：首RM100,000的1%、之后RM400,000的2%、再之后RM500,000的3%，以及其余RM1.88 million的4%。贷款协议另加RM12,960（0.5%）。作为对比，RM2.88 million约是上面 Setia EcoHill 那间RM750,000排屋的3.8倍。

购买 Desa ParkCity 有地住宅，有哪些最好的贴士？

接近RM3 million出手之前的七项检查：

1. 1按分区和地段面积比较。 South Lake、Zenia 和 Casaman 之间的价格差别很大。
2. 2取得近期成交价。 请律师或注册估价师提供同一分区、同一地段面积的数据。
3. 3谨慎看待 NAPIC 数据。 它通常滞后约六个月，只供参考，不是估价。
4. 4查清面积基准。 记录没有标明是地段面积还是建筑面积，比较每平方尺价格要小心。
5. 5测试贷款。 RM2.88 million按4%、30年计算，月供约RM12,375，另加RM99,200的转让印花税。
6. 6衡量稀缺性。 473英亩在2019年已开发约70%，这支撑了价格，但也缩小了你的转售买家群。
7. 7相同的才能比。 较新的新镇地契不同：Desa ParkCity 是永久地契，Bandar Rimbayu 是租赁地契。

总结

Desa ParkCity 的有地住宅溢价，建立在一个已成熟、永久地契、扩张空间有限的城镇上，并有长期的真实二手成交记录作支持。你为这份确定性付出的代价，是2025年和2026年一间排屋接近RM3 million的入场价。

如果你在拿它和较新的城镇比较，请比较同类：相同的房屋类型、近期成交价、你的通勤，以及你打算持有多久。