外国人在马来西亚买房：州政府批准与费用

你签了买卖合约，房子却还不是你的。对外国人来说，产权转让必须等州政府点头才能完成，而你的律师会在你签约之后，才为你申请这项批准。那么，如果州政府说不，你的钱会怎样？

这篇指南按买房的流程，依次说明：州政府的批准、你能买什么和最低价格、买入和卖出时的税费、MM2H，以及怎样从海外安全地付款买房。

文章后段还有给外国买家和本地买家的实用贴士，涵盖批准、费用和海外付款。

外国人可以在马来西亚买房吗？

可以。经济部的房地产收购指引，允许外国人购买价格在RM1 million及以上的住宅单位。这些购买由各州政府批准，而不是由经济部批准。

土地属于州政府的事务，所以价格、房产类型、地契、所在的州和你自己的身份，一起决定这宗买卖能不能成交。

实际上，外国人几乎每一宗购买，都需要根据《国家土地法典》（National Land Code）第433B条取得州政府批准。你的律师在你签署买卖合约（SPA）之后代为申请，批准下来之前，产权转让无法完成。

外国公司和永久居民，同样适用雪兰莪的这份指引。外国公司必须在马来西亚公司委员会（SSM）注册，提交最新的董事和股东记录，并且在公司章程中有拥有土地的权力。

外国人不能买什么？

根据同一份指引，外国人不得购买：

• 每个单位价格低于RM1 million的房产；
• 由州政府界定的低成本和中低成本房屋；
• 马来保留地上的房产；
• 发展项目中分配给土著（Bumiputera）买家的单位。

各州批准每一宗购买，并且可以另外订出限制。例如，雪兰莪还禁止外国人购买农业用地、拍卖房产和个别地契的有地住宅。广告写着对外国人开放，并不等于证明，所以你的律师应该查核地契、土地用途、权益限制和该单位的配额状况。

外国人在吉隆坡和雪兰莪至少要花多少？

看房之前，先查清楚最低价格。在吉隆坡和雪兰莪，规定是这样的：

• 吉隆坡：住宅最低价RM1 million。
• 雪兰莪，第1区和第2区：在八打灵（Petaling）、鹅唛（Gombak）、乌鲁冷岳（Hulu Langat）、雪邦（Sepang）、巴生（Klang）、瓜拉雪兰莪（Kuala Selangor）和瓜拉冷岳（Kuala Langat），最低价RM2 million。
• 雪兰莪，第3区：在乌鲁雪兰莪（Hulu Selangor）和沙白安南（Sabak Bernam），最低价RM1 million。

雪兰莪的这些数字，来自该州土地局的指引（PTG Selangor 2014年第1号通函），土地局至今仍把它列为批准的依据。外国人在该州只能购买分层地契住宅，包括有门禁社区内的有地分层住宅，而且外国买家最多只能买一个项目非土著单位的10%。商业产业则要RM3 million。

其他州有各自的数字，有些更低。槟城土地局在2024年8月1日更新的指引，列明外国公民在槟城大陆一侧购买分层地契住宅，最低价是RM500,000，在槟岛是RM1 million。请务必查清楚房子所在的州的规定。

要预算哪些税费？

假设你在算全部开销。房源的标价，只是起点。

• 转让印花税：非公民（永久居民除外）和外国公司购买住宅，按价格或市值（以较高者为准）缴付统一8%，适用于2026年1月1日起的产权转让。2026年财政预算案宣布从4%调高，2025年财政法令正式立法。
• 贷款印花税：如果你贷款，是贷款额的0.5%。
• 批准费：在雪兰莪，每份地契RM200，上诉则是RM1,000。批准的有效期为两年。
• 持有成本：律师费和估价费、管理费和偿债基金、地税（quit rent）、门牌税（assessment）和保险。
• 出售时的税：产业盈利税（RPGT）。根据 LHDN，非公民在五年内出售，要缴盈利的30%，从第六年起是10%。

出售时，你的买家还必须扣留价格的7%，在60天内交给 LHDN，作为你的产业盈利税（RPGT）的预缴款。

本地买家：你按一般的分级印花税率缴付：头RM100,000征1%，RM500,000以内征2%，RM1 million以内征3%，超过则征4%。

本地买家：至于产业盈利税（RPGT），根据 LHDN，公民和永久居民在第1至第3年缴30%，第4年缴20%，第5年缴15%，从第6年起是0%。公民或永久居民出售时，买家扣留价格的3%，而不是7%。

一间 RM1.5 million 的公寓，用实际数字来看是怎样？

假设你是外国买家，花RM1.5 million在吉隆坡满家乐买一间公寓。它达到吉隆坡的门槛RM1 million。为了简化计算，这个例子不计律师费，也不计产业盈利税（RPGT）允许扣除的其他费用。

• 转让印花税：RM1,500,000 × 8% = RM120,000。
• 贷款印花税：如果你贷款RM750,000，那么RM750,000 × 0.5% = RM3,750。
• 第四年以RM1.7 million出售：盈利是RM200,000，所以30%的产业盈利税（RPGT）是RM60,000。你的买家扣留RM1,700,000 × 7% = RM119,000交给 LHDN，多出的部分，在你的产业盈利税（RPGT）评估之后可以退还。
• 第六年以同样的价格出售：10%的产业盈利税（RPGT）是RM20,000。

同一间RM1.5 million的公寓，如果在八打灵再也，也就是雪兰莪的 Petaling 县，就完全不能卖给你，因为它低于该县RM2 million的门槛。

MM2H 与买房有什么关系？

MM2H 能让你跳过一般的规定吗？不能。

MM2H 是长期居留签证，不是可以购买任何房产的许可。它的 Silver、Gold 和 Platinum 级别，要求你分别买至少RM600,000、RM1 million 或 RM2 million 的房子，但这间房子仍然必须符合该州对外国人的规定。

MM2H 持有人不是永久居民，所以8%的印花税同样适用于他们。在雪兰莪，土地局的指引另外规定：MM2H 买家必须已经获得 MM2H 批准，并且只能购买一个单位作为自己的住所，必须向发展商购买，地区由州政府指定。

怎样付款，又怎样从海外安全地买房？

假设你住在海外，没办法亲自过来签约或验房。那么在付任何款项之前，先把资金和文件安排好。

有些马来西亚银行会贷款给外国人，逐个个案决定。每家银行有自己的贷款成数、收入审核和文件清单。你要准备好护照、报税表、银行月结单，以及工作或生意收入证明。

付现金可以让你更快行动，但它不会略过任何查证。你的资金必须通过正规的银行渠道汇入，而且 SPA 应该写明，如果州政府批准被延误或被拒，会怎么处理。

1. 1写一份简短的需求：预算、心仪地区、自住还是出租、地契偏好，以及你打算怎样付款。
2. 2只把达到该州最低价、而且不是受限单位的房子列入候选。
3. 3在付订金之前，请你自己的律师查册（title search），并确认该单位是否符合资格。
4. 4确保订房和 SPA 的条款写明，如果州政府拒绝批准，款项会退还给你。
5. 5如果你人不在马来西亚，要以书面约定，由谁来验房、签署文件和接收房子。

关于州政府批准、费用和从海外买房，最好的贴士有哪些？

这些贴士按买房的流程排列，从签约一直到出售。

1. 1把批准当作交易的一部分。你的律师在你签署买卖合约（SPA）之后，才为你申请州政府批准，批准下来之前，产权转让无法完成，所以要为等待预留时间。
2. 2以书面保障你的订金。确保订房和 SPA 的条款写明，如果批准被拒，款项会退还给你，并写明批准被延误时会怎么处理。
3. 3先看州，再看房子。吉隆坡从 RM1 million 起，雪兰莪大部分县要 RM2 million，而且只限分层地契住宅，其他州则有各自的数字。
4. 4不要只相信广告。广告写着对外国人开放，并不等于证明，所以请你的律师查核地契、土地用途、权益限制和配额状况。
5. 5算清楚全部开销。外国买家的转让印花税是8%，贷款另加0.5%，本地买家的转让印花税则按1%至4%分级缴付。
6. 6买之前先规划怎么退场。非公民五年内出售要缴30%的产业盈利税（RPGT），之后是10%，而且买家要扣留价格的7%。公民和永久居民从第六年起是0%。
7. 7在当地安排好你的代表。如果你人在海外，要以书面约定由谁来验房、签署文件和接收房子，并要一份近期的查册结果和管理费账单。

总结

外国人可以在马来西亚买房，但每个州都有自己的最低价和规定。吉隆坡是RM1 million，雪兰莪大部分县要RM2 million，而且只允许分层地契住宅。买入时要预算8%的印花税，卖出时要预算30%或10%的产业盈利税（RPGT）。

你的下一步：先选定州，查清楚它的最低价和限制，然后才开始看房。