2026年马来西亚买房律师费与印花税：外国买家与本地买家

假设有两位买家，各以 RM1 million 买下一套高级公寓。一位缴付 RM24,000 的产权转让印花税，另一位却要缴付 RM80,000，两人之间唯一的差别，是第二位买家是外国人。

这个 RM56,000 的差距，来自 2026年1月1日起对外国买家征收的统一 8% 税率。永久居民不在此列，仍按一般级距缴付。好消息是，这里没有一项是靠猜的：律师费依照法律订明的收费表，印花税按固定的级距，所以你在订购单位之前就能算出这两项。

本指南会说明这两项在 2026年各自如何计算、谁能享有优惠，以及按一个真实房价算出来的总数是多少。文章后段还有给外国买家和本地买家的实用贴士。

印花税和律师费有什么不同？

律师的账单其实混合了两种很不一样的费用，把它们分开来看会清楚得多。

• 印花税是内陆税收局（LHDN）对买房相关文件征收的税，主要是产权转让文件和你的贷款合约。
• 律师费是律师为产权过户工作收取的费用，另加 8% 服务税。

两者的计算基础不同，也是分开缴付的，所以在预算里要分成两行列出。除了这两项，律师还会转收代付杂费，例如查册、注册和盖印费用。如果是二手房，还要确认卖家在过户前结清所有欠缴的地税或管理费。

律师办理买房要收多少费用？

律师费是比较容易预测的一部分，因为收费表是法律订明的。

在马来西亚半岛，产权过户律师费依照 Solicitors' Remuneration Order 2023 计算，该法令自 2023年7月15日起生效。买卖及产权转让的收费表如下：

• 首 RM500,000 收 1.25%，最低收费 RM500
• 接下来的 RM7 million 收 1%
• 超过 RM7.5 million：可以议价，但上限为 1%

贷款合约按同一收费表计算，以贷款金额为基础。律师最多可以给收费表律师费 25% 的折扣，不能再多，所以值得开口问一问。

律师费须缴付 8% 服务税。如果你向根据 Housing Development Act 领有执照的发展商购买，买卖合约（SPA）适用较低的收费表，有些发展商还会把 SPA 律师费包下来，作为新盘优惠。

产权转让的印花税怎么算？

不妨把级距想成楼梯：房价的每一段，都按各自的税率计算。

产权转让（MOT）的印花税，依照 Stamp Act 1949 按级距征收，各州适用同一套级距。计算基础是房价或市值，以较高者为准：

• 首 RM100,000 收 1%
• RM100,001 至 RM500,000 收 2%
• RM500,001 至 RM1 million 收 3%
• 超过 RM1 million 的部分收 4%

所以一套 RM700,000 的房子，产权转让印花税是 RM15,000；一套 RM1 million 的房子则是 RM24,000。你的贷款合约另外按贷款金额的 0.5% 盖印。

SPA 本身只需缴付少量固定印花税。有些发展商的配套宣传免收 SPA 和贷款文件的律师费与印花税，所以要以书面确认产权转让印花税是否也包括在内。

首购族需要缴付印花税吗？

你的第一套房符合资格吗？条件要看仔细。

如果你是马来西亚公民，购买价格在 RM500,000 及以下的第一套房，产权转让和贷款合约都无须缴付印花税。这项豁免涵盖在 2021年1月1日至 2027年12月31日期间签署的 SPA，2026年财政预算案把它延长了两年。

外国买家：第一套房豁免只适用于马来西亚公民，所以不适用于你。

2027年财政预算案于 2026年10月9日提呈，建议为 2027年1月1日至 2030年12月31日期间签署的 SPA 提供更宽的优惠。RM500,000 及以下的房子继续全额豁免；价格高于 RM500,000 至 RM750,000 的房子，首 RM500,000 全额豁免，其余部分可减免 50%。

2026年外国买家有什么变化？

如果你不是马来西亚公民或永久居民，这一节就是写给你的。

自 2026年1月1日起，外国公司以及不是马来西亚公民或永久居民的外国个人，购买住宅须缴付统一的 8% 产权转让印花税。这项税率由 Finance Act 2025 引入，是之前统一税率 4% 的两倍。

8% 按全额房价或市值计算，以较高者为准，不分级距。涵盖作住家用途的房屋、高级公寓、公寓、服务式公寓和 SOHO，不论是新盘还是二手房。

永久居民仍然按一般的累进税率缴付，贷款合约对所有人都维持 0.5%。

外国买家：购买一套 RM1 million 的高级公寓，你要缴付 RM80,000 的产权转让印花税，因为 8% 按全额房价计算，不分级距。

本地买家：同一套高级公寓，你按 1% 至 4% 的累进税率缴付 RM24,000，永久居民也是一样。

用真实数字算一算

假设你是马来西亚买家，在 2026年购买一套 RM700,000 的二手高级公寓，申请 90% 贷款，即 RM630,000。价格高于 RM500,000 的第一套房上限，所以不适用豁免。

• SPA 和产权转让的律师费：RM6,250 + RM2,000 = RM8,250
• 贷款合约的律师费：RM6,250 + RM1,300 = RM7,550
• 两项律师费的 8% 服务税：RM1,264
• 产权转让印花税：RM1,000 + RM8,000 + RM6,000 = RM15,000
• 贷款合约印花税：0.5% × RM630,000 = RM3,150

合计 RM35,214，约占房价的 5%，这还没有计入代付杂费和估价费。如果两位律师都给足 25% 的折扣，两项律师费会减少 RM3,950，服务税会减少 RM316。

在马来西亚，预算律师费和印花税有哪些最佳贴士？

出价之前先用上这些贴士，不论你是马来西亚买家还是外国买家。

1. 1预算要在房价之上再加约 5%。在 RM700,000 的例子里，律师费和印花税合计 RM35,214，这还没有计入代付杂费和估价费。先按你自己的房价和贷款金额算一算。
2. 2把两笔账分开。律师费和印花税的计算基础不同，也是分开缴付的。另外要加上代付杂费，例如查册、注册和盖印费用。
3. 3核对房价和市值。印花税以两者中较高的为准，所以以低于市价的价格买入，并不一定会降低你的印花税。
4. 4外国买家，预计要缴全额房价的 8%。也就是 RM1 million 缴 RM80,000，而吉隆坡对外国买家的最低价格是 RM1 million。永久居民则按一般级距缴付。
5. 5本地首购族，留意 RM500,000 这条线。马来西亚公民购买 RM500,000 及以下的第一套房，若在 2027年12月31日之前签署 SPA，无须缴付印花税。超过这个价格，现行规则不提供豁免。
6. 6问清楚发展商负责哪些费用。有些发展商会把 SPA 律师费包下来，作为新盘优惠，所以要以书面确认产权转让印花税是否也包括在内。
7. 7二手房要结清欠款。确认卖家在过户前结清所有欠缴的地税或管理费。

总结

律师费依照 2023年的收费表，即 1.25% 和 1%，另加 8% 服务税；产权转让印花税按级距从 1% 到 4%。贷款合约另加 0.5%，马来西亚买家购买 RM500,000 及以下的第一套房可获豁免，外国买家现在则统一缴付 8%。

出价之前，先按你确切的房价和贷款金额算出这些数字，再请律师以书面确认。