蕉赖M Vertica：住进Mah Sing拥有3,684个单位的超大型项目

多数蕉赖公寓只有几百个单位。M Vertica有3,684个，分布在Jalan Cheras旁五座超过50层的大楼里。NST报道，有些马来西亚人称它为「小香港」。

这样的规模有实实在在的好处：走一小段有盖走廊就到MRT-LRT交汇站、设施平台宽大、可参考的成交案例很多。但它也带来繁忙的电梯、拥挤的泳池，以及转售时的大量竞争。

这篇指南列出事实、目前的价格和取舍，让你判断超大型项目适不适合你的计划。文章后半部分还有给买家和房东的实用贴士。

M Vertica是什么项目？

M Vertica是Mah Sing Group在Jalan Cheras、Taman Pertama的项目，通过其全资子公司M Vertica Sdn Bhd开发。据NST，它占地11.25英亩，总发展价值约RM2.2 billion，包括74间双层店屋。

A座有808个单位，B座685个，C座752个，D座793个，E座646个。换算下来，每英亩约有327个住家。iProperty把这些单位列为服务式公寓。

花这笔钱能得到什么？

只有两种户型：850平方尺，三间卧室、两间浴室；以及1,000平方尺，四间卧室、两间浴室。两者的目标都是家庭，而不是追逐小户型的投资者。

NST在2022年11月报道该项目时，单位起价RM480,800，平均每平方尺RM530至RM571。EdgeProp报道，到2023年3月，E座剩余单位的起价是RM561,800。

在二手市场，EdgeProp在2026年10月有一间850平方尺的单位挂牌RM499,999，约每平方尺RM588。叫价会因楼层、景观和家具而异，所以出价之前，要比较几个挂牌和近期成交价。

是租赁地契吗？完工了吗？

据iProperty，这块地是租赁地契，租期于2116年8月14日期满。2026年时还剩约90年。这个年期足够长，融资短期内不用担心，但要和价格相近的永久地契选择比较。

NST报道，A座和B座于2022年6月交付。据EdgeProp，C、D、E座原定于2023年4月交付，比原定时间表提早。如今它是一个已竣工、有人居住的发展项目，没有施工风险。

交通怎么样？

这是M Vertica最强的一点。MRT Kajang线与LRT Ampang线交汇的Maluri站，据iProperty，经有盖走廊约500米。Taman Pertama MRT站在另一个方向，约700至800米。

从Maluri出发，搭MRT Kajang线两站就到Tun Razak Exchange（TRX）。

对开车的人，据EdgeProp报道，Mah Sing花了RM23 million建造一条双向匝道，把Jalan Cheras直接连到停车场，原定于2023年4月启用。Jalan Cheras本身在高峰时段仍然非常塞车。

与3,684位邻居同住是什么感觉？

• 设施：据EdgeProp，占地4.54英亩的平台层有超过40项设施，包括一个50米的无边泳池。数千个家庭共用，所以在周末下午去看看有多挤。
• 电梯：EdgeProp报道，A座有六部电梯服务808个单位，B座有五部电梯服务685个单位。也就是每部电梯约135至137户。
• 停车位：据iProperty的挂牌，每个单位有一或两个分配的车位。
• 费用：EdgeProp报道管理费为每月每平方尺35仙，850平方尺的单位是RM297.50。

规模对转售是好是坏？

两者都有。大量几乎一样的单位，让价格容易查证，买家和租客也已经认识这个名字。你很少会找不到可参考的成交案例。

缺点是竞争。房产网站上通常同时有许多M Vertica单位出售和出租，而且都是同样的两种户型。你卖或出租时，只是众多单位之一，除非有更好的景观、楼层或装修，否则单位很少能在价格上胜过邻居。

用实际数字来看看

假设你以RM520,000购买一间850平方尺的单位，约每平方尺RM612，并把它出租。以下数字只是举例说明。

• 转让印花税：RM1,000 + RM8,000 + 3% x RM20,000（RM600）= RM9,600。按现行规定，首次购屋者得不到豁免，因为房价高于RM500,000。
• 管理费：850 x RM0.35 = 每月RM297.50，或每年RM3,570。
• 租金：2026年7月和8月，三房单位的挂牌月租约RM2,500至RM3,000。假设你收RM2,500，那就是每年RM30,000，毛租金回报率约5.8%。

扣除管理费后，你每年保留RM26,430，约占房价的5.1%，这还没扣税、偿债基金、维修和空置的月份。由于有许多相互竞争的单位挂牌出租，在两任租客之间，至少要预留一个月的空置期。

如果2027年财政预算案的首套房屋建议按原文刊宪，2027年签约的首次购屋者，首RM500,000的RM9,000会获豁免，另RM600只需缴一半，即RM300。

购买 M Vertica，有哪些最好的贴士？

超大型项目的七项检查：

1. 1去两次。 工作日早上8点去一次，周末下午去一次，看电梯、泳池和健身房最挤的样子。
2. 2计时走到 Maluri 站。 根据 iProperty，有盖走道约500米。
3. 3比较多个房源。 也要看近期成交价，因为开价会随楼层、景观和是否附家具而不同。
4. 4确认租期。 土地是租赁地契，到2116年8月14日届满。
5. 5预留空置月份的预算。 许多单位在争租客，所以租客之间至少要预留一个月的空置期。
6. 6挑选突出的单位。 单位如果没有更好的景观、楼层或装修，价格很少能胜过邻居。
7. 7查停车位。 根据 iProperty 的房源，每个单位有一或两个分配的车位。

总结

M Vertica给你一间已竣工、适合家庭的住宅，有盖走廊走到MRT-LRT交汇站，较小的户型在2026年10月的挂牌价约RM500,000。这份便利的代价是高密度、租赁地契，以及转售时的激烈竞争。

如果你打算在那里住上多年，交通和设施可能胜过人多的缺点。如果是投资，购买前先拿实际租金，和同期竞争的挂牌数量比较一下。