外国人在马来西亚买房的最低价：RM1 million还是RM2 million？

假设一位外国买家出价RM1.2 million，想买八打灵再也的一间公寓。这是不允许的，但同样的RM1.2 million，买乌鲁雪兰莪的一间分层住宅，却可能合资格。同一个州，同样的价格，答案不同。

马来西亚没有单一的外国人最低价。全国指引是RM1 million，而每个州都订出自己的最低价，另外还有房产类型和地点的额外规定。这篇指南说明吉隆坡和雪兰莪的最低价、还有什么会挡住外国人的购买，以及 MM2H 的最低价怎样配合。

你在文末还会看到给外国买家和本地买家的实用贴士。

外国人在马来西亚买房的最低价是多少？

假设你看中一间标价略低于RM1 million的公寓。外国人可以买吗？

起点是经济部的房地产收购指引。它允许外国人购买价格在RM1 million及以上的住宅单位，并且不准他们购买每个单位低于RM1 million的任何房产。

外国人购买住宅，不需要经济部批准。决定权在房产所在的州政府，每个州都订出自己的最低价和条件。

雪兰莪订的最低价更高。有些州订得更低：槟城土地局在2024年8月1日更新的指引，列明外国公民在槟城大陆一侧购买分层地契住宅，最低价是RM500,000，在槟岛是RM1 million。所以，请把RM1 million当作全国的基线，而不是每间RM1 million的房子都对你开放的保证。

本地买家：这些最低价是针对外国买家的，所以不限制马来西亚公民自己的购买。如果你日后可能把房子卖给外国人，低于门槛的单位能找到的买家会比较少。未确认：后面这一点是我们的理解，不是官方的说法。

吉隆坡的门槛是多少？

吉隆坡是比较简单的情况，因为只需要记住一个数字。

在吉隆坡，外国买家购买住宅的最低价是RM1 million。每宗购买仍然需要州政府批准，你的律师在买卖合约（SPA）签署之后代为申请。

KLCC、满家乐和 Bukit Ceylon 的许多公寓，价格已经超过RM1 million。但这不代表每个单位都合资格，所以要查的是具体的单位，而不只是整栋大厦。

外国买家：签署买卖合约（SPA）之前，先问清楚如果州政府批准被拒绝，你的款项会怎么处理。

雪兰莪的门槛是多少？

雪兰莪更严格。该州土地局的指引（PTG Selangor 2014年第1号通函，土地局至今仍把它列为批准的依据）把全州分成几个区：

• 第1区，RM2 million：八打灵（Petaling，包括八打灵再也、梳邦再也和莎阿南）、鹅唛（Gombak）、乌鲁冷岳（Hulu Langat）、雪邦（Sepang）和巴生（Klang）。
• 第2区，RM2 million：瓜拉雪兰莪（Kuala Selangor）和瓜拉冷岳（Kuala Langat）。
• 第3区，RM1 million：乌鲁雪兰莪（Hulu Selangor）和沙白安南（Sabak Bernam）。

同一份指引把外国人限制在分层地契住宅，包括有门禁社区内的有地分层住宅。个别地契的有地住宅、农业用地、马来保留地和拍卖购买都不允许，商业或工业产业则要RM3 million。

雪兰莪曾经在一份临时通函（2020年第2号）下，把分层住宅的最低价降到RM1.5 million，但这项宽减只适用于2020年，现已失效。

价格只是资格的一部分

即使价格高于门槛，有些房子仍然不能买。根据经济部的指引，外国人不得购买低成本或中低成本房屋、马来保留地上的房产，或发展项目中分配给土著（Bumiputera）买家的单位。

雪兰莪还加了配额：外国买家最多只能买一个项目非土著单位的10%。所以，一个项目可以对外国人开放，但你看中的那个单位，却可能已经没有外国人的配额。

雪兰莪的批准申请表，要求填写议定的价格，并附上地契的核证副本、最新的地税（quit rent）收据，以及买家的护照或公司文件。请把价格写得清楚、诚实，千万不要靠私下的安排，让一个单位看起来达到了门槛。

用实际数字来看

以下是对外国买家的四个例子，依据上面的规定：

• 吉隆坡满家乐RM900,000的公寓：低于RM1 million的门槛，所以不能转让给你。
• 八打灵再也RM1.2 million的公寓：达到RM1 million的全国指引，但 Petaling 属于第1区，雪兰莪在这里要RM2 million。不允许。
• 乌鲁雪兰莪RM1.2 million的分层住宅：第3区，门槛RM1 million，所以只要不是受限单位，就可能合资格。按外国人统一8%的税率（自2026年1月1日起）计算，转让印花税是RM1,200,000 × 8% = RM96,000。
• 八打灵个别地契的RM2.5 million洋房：价格达到RM2 million，但雪兰莪不允许外国人购买个别地契的有地住宅。不允许。

MM2H 的最低价怎样配合？

MM2H 有自己的房产规定。根据 MOTAC，Silver 参与者必须买至少RM600,000的房子，Gold 至少RM1 million，Platinum 至少RM2 million。SEZ/SFZ 参与者必须在柔佛的 Forest City 购买，最低价按柔佛州的政策而定。

这是另一项测试。房子还必须符合该州对外国买家的规定。雪兰莪的指引说，MM2H 买家必须已经获得 MM2H 批准，并且只能购买一个单位作为自己的住所，必须向发展商购买，地区由州政府指定，价格按州政府订的水平。

所以，一间RM600,000的房子，可以达到 Silver 的最低价，却仍然低于吉隆坡或雪兰莪大部分地区一般适用的外国人门槛。

本地买家：MM2H 的最低价只适用于 MM2H 参与者，所以你可以跳过这一节。

付订金之前要问的问题

• 这个具体的单位是否对外国人开放，还是只有整个发展项目对外国买家开放？
• 它在哪个州、哪个县，那里适用什么门槛？
• 它是分层地契还是个别地契，该州是否允许外国人购买这种类型？
• 这个项目的外国人配额是否已经用完？
• 谁来申请州政府批准，需要多久，如果被拒绝，你的款项会怎么处理？

外国人买房要达到最低价，有哪些最好的贴士？

在你看房或付订金之前，先用上这些贴士。外国买家优先，规定不同时会为本地买家加一句说明。

1. 1先看是哪个州。每个州都订出自己的最低价，所以请把RM1 million当作全国的基线，先查清楚该州的规定。本地买家不受这些最低价限制。
2. 2在雪兰莪要查清楚是哪个县。七个县要求RM2 million，乌鲁雪兰莪和沙白安南是RM1 million，所以开车一小段路，答案就可能不同。
3. 3查清楚地契类型。雪兰莪只允许外国人购买分层地契住宅，包括有门禁社区内的有地分层住宅，所以个别地契的有地住宅，无论什么价格都不行。
4. 4问清楚外国人的配额。雪兰莪规定外国买家最多只能买一个项目非土著单位的10%，所以要问还有没有留给你那个单位的名额。
5. 5让 MM2H 的最低价配合该州的最低价。MM2H 的RM600,000、RM1 million或RM2 million最低价是另一项测试，房子还必须通过该州的最低价。本地买家可以跳过这一条。
6. 6价格要诚实。雪兰莪的批准申请表要求填写议定的价格，所以千万不要靠私下的安排，让一个单位看起来达到了门槛。
7. 7要书面确认资格。付订金之前，请律师就你要买的那个单位书面确认，并问清楚如果批准被拒绝，你的款项会怎么处理。

总结

经济部的指引为外国人订下每个单位RM1 million，而每个州都订出自己的最低价。吉隆坡用RM1 million，雪兰莪在七个县要求RM2 million，其余两个县是RM1 million，并且只允许分层地契住宅。

在你爱上某个房源之前，先确认州、县、地契类型和配额状况，并请你的律师以书面确认该单位的资格。