如何选择第二家园计划（MM2H）代理：付钱之前先查这几项

你不能自己申请 MM2H。所有申请都必须通过获旅游、艺术及文化部（MOTAC）发牌的公司办理，而官方名单上有些公司的记录已经过期。

这只是第一个需要留意的地方。MM2H 还要求你购买房产，而 MM2H 代理和房产顾问是不同的角色，由不同的机构发牌。这篇指南会说明：谁可以递交你的申请、2026年的要求、购房如何配合，以及付钱给任何人之前该做的查核。

文末还有给外国买家和本地买家的实用贴士。

谁可以办理你的 MM2H 申请？

根据 MOTAC 的官方 MM2H 指南，申请必须通过获该部依据《1992年旅游业法令》（Tourism Industry Act 1992）发牌的 MM2H 旅游经营公司递交。所有申请随后都要经过 MM2H 一站式中心（One Stop Centre），最终的移民批准权在内政部，由移民局执行。

MM2H 官方网站公布了一份持牌代理公司名单，列明每家公司的牌照号码和有效日期。名单上有些记录已经过期，所以要确认牌照在你签约和递交申请的日期仍然有效。

好的代理会先查看你是否符合某个级别：你的年龄、资金、家庭情况、打算停留多久，以及有没有工作或投资的计划。然后他们会准备你的档案，及早指出缺少的文件，并在整个过程中随时向你汇报进度。

好的代理也会把服务范围说清楚：哪些由他们负责，哪些转介给律师、银行或税务顾问，以及当有关当局要求补交文件、或申请无法继续时会怎么处理。批准是政府的决定，所以对任何保证一定获批的人要提高警惕。

2026年的 MM2H 要求是什么？

比较报价之前，先把数字弄清楚。以下是 MOTAC 的 MM2H 官方网站在 2026年10月公布的数字：

• 白金级（Platinum）：定期存款 USD1 million，住宅价格 RM2 million 或以上，计划为期20年，一次性参与费 RM200,000。
• 金级（Gold）：定期存款 USD500,000，住宅价格 RM1 million 或以上，计划为期15年，费用 RM3,000。
• 银级（Silver）：定期存款 USD150,000，住宅价格 RM600,000 或以上，计划为期5年，费用 RM1,000。
• SEZ/SFZ：定期存款 USD65,000（21至49岁）或 USD32,000（50岁及以上），须购买柔佛 Forest City 的住宅，价格按柔佛州的最低价，计划为期10年，费用 RM1,000。

申请人年龄至少须为25岁，SEZ/SFZ 则为21岁。50岁以下的参与者每年必须在马来西亚停留至少90天，天数可累计计算，而准证每五年续期一次，或随护照一并续期。

获批之后，你可以提取最多 50% 的定期存款，用来买房，或用于在马来西亚的教育、医疗或旅游开销。这些规定在 2024年6月公布时，旅游部长张庆信（Tiong King Sing）表示，新的白金级、金级和银级参与者将没有资格申请永久居留权。

购房为什么需要提前规划

根据官方指南，获批之后购买并拥有一间住宅，在每个级别都是强制性的。你在10年内不能出售，除非是换购价值更高的住宅。

MM2H 的最低价格并不是唯一的门槛。各州针对外国买家的规定仍然适用，包括州政府批准和最低价格。在吉隆坡，外国人通常的最低价格是 RM1 million，比银级的 RM600,000 高。

外国买家：你一般不能购买廉价屋、土著保留单位或马来保留地。2026年财政预算案还把你的住宅转让印花税从 4% 提高一倍，改为一律 8%，自 2026年1月1日起生效。

本地买家：外国买家的最低价格和 8% 印花税不适用于你，你的印花税按 1% 至 4% 的税率表计算。

因为你必须持有这间住宅十年，所以要让它配合你实际的使用方式：

• 满家乐的公寓，可能适合想要附近有国际学校和外籍人士服务的家庭。
• KLCC 的住宅，可能适合想要住在市中心、靠近商业区的企业高管。
• 投资者可能更喜欢租客需求稳定、持有成本合理，而且转售市场实际存在的大楼。

最适合你生活方式的住宅，租金回报率未必最好，而回报率高的单位，也可能不适合作为长期的家庭住所。好的顾问会把这个取舍摊开来讲清楚，而不是把每位申请人都引向同一个项目。

事情应该按什么顺序做？

想同时搞定居留、住宅、银行户口、学校和搬家，会带来压力，也容易返工。比较稳妥的顺序是这样：

1. 1确认级别，请持牌 MM2H 代理根据最新的官方标准和你的实际情况来判断。
2. 2算清全部的现金承担：定期存款、参与费、住宅、印花税、律师费、搬迁费用，以及一笔合理的备用金。
3. 3找房要等级别和预算都明确之后才开始，并先剔除不符合 MM2H 或州政府规定的单位。
4. 4审阅这笔购房交易，与律师和银行一起，配合你的居留申请时间表。

新盘、二手房和已竣工的豪华单位，风险各不相同。新盘可能提供分阶段付款和优惠，但竣工日期可能延误；二手房可以马上入住，也有看得见的过往记录，但需要更仔细地检查状况。

线上看房可以帮助远程买家了解朝向、状况、景观和附近的施工情况。但它无法确认地契、发展商的责任、大楼管理的质量，或租金估算是否实际，所以在投入资金之前要做好完整的查核。

实际数字是什么样子

假设你45岁，以银级申请，想在吉隆坡买一间公寓。以下只是示例，价格和汇率都会变动。

1. 1定期存款：USD150,000，存入马来西亚的持牌银行。
2. 2参与费：RM1,000，一次性缴付。
3. 3住宅：银级的最低价是 RM600,000，但作为吉隆坡的外国买家，你一般须支付至少 RM1,000,000。
4. 4转让印花税：RM1,000,000 的 8% = RM80,000；同样的价格，马来西亚公民按 1% 至 4% 的税率表只需缴付 RM24,000。
5. 5准证续期：固定准证费每年 RM500，另加视国籍而定的签证费 RM0 至 RM50。

获批之后，你可以提取最多 USD75,000，也就是存款的一半，用来买房。房价的其余部分、印花税、律师费、州政府批准的相关费用和家具开销，都必须来自其他资金，所以在预订单位之前，先把现金安排好。

委任任何人之前该问的问题

针对 MM2H 代理：

• 你们的 MOTAC 牌照号码是什么？是否在官方名单上，且仍在有效期内？
• 你们办理哪些级别？如何跟进规定的变动？
• 你们收费多少？什么时候付？如果档案需要补交文件或被拒绝，会怎么处理？

针对房产方面：

• 你是否已向估价师、评估师、产业代理及产业经理局（Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers）注册？隶属哪一家公司？
• 你如何确认一间单位同时符合外国买家规定和 MM2H 规定？
• 你能提供类似单位的近期成交价吗，而不只是开价？

如果你更习惯用华语或其他语言，可以要求对方用该语言解释和汇报进度。重点是在签署之前，你清楚每一份文件让你承担什么。

选择马来西亚 MM2H 代理，有哪些最实用的贴士？

贴士1至6适合外国申请人，贴士7适合本地买家。

1. 1把两份工作分开。申请交给持有 MOTAC 牌照的代理公司，房产交给向估价师、评估师、产业代理及产业经理局注册的产业代理，并请双方提供牌照或注册号码。
2. 2对保证获批的承诺要存疑。批准是政府的决定，所以对任何保证一定获批的人要提高警惕，并问清楚如果档案需要补交文件会怎么处理。
3. 3先确认你的级别。找房之前，请持牌 MM2H 代理帮你确认，因为级别决定了你的定期存款和住宅的最低价格。
4. 4按两道价格门槛筛选住宅。银级要求 RM600,000，但吉隆坡的外国买家一般需要 RM1 million 并取得州政府批准，所以任何不符合其中一项的单位都先剔除。
5. 5算清你的全部现金安排。预订单位之前，把定期存款、参与费、住宅、8% 印花税、律师费、搬迁费用和备用金都加起来。
6. 6让住宅配合你的生活。你必须持有10年，所以要在生活方式、租客需求和持有成本之间权衡，而不只看入门价。
7. 7本地买家：对房产顾问的查核同样适用。你不需要 MM2H、外国人最低价格和 8% 印花税，但仍要向房产顾问问清楚是否已向估价师、评估师、产业代理及产业经理局注册，以及近期成交价。

总结

把 MM2H 和购房看作两个相互关联的决定，各有各的规定，也各由不同的专业人士负责：申请交给持有 MOTAC 牌照的代理公司，房产交给向估价师、评估师、产业代理及产业经理局注册的产业代理。先确认你的级别，再买一间同时符合 MM2H 最低价格和州政府外国买家规定的住宅。

下一步：从官方名单中挑出两家持牌代理公司，请每一家以书面确认哪个级别适合你，以及涉及的全部费用。