MM2H 的 SEZ/SFZ 类别：USD65,000存款，但有个陷阱

USD65,000。这就是 MM2H 的 SEZ/SFZ 类别所要求的定期存款，远低于 Silver 所需USD150,000的一半，如果你50岁或以上，更只要USD32,000。那么，陷阱在哪里？

陷阱在于买房的地点。按目前的规定，这张准证附带的房子，必须在柔佛的 Forest City，而且必须直接向发展商购买。本文说明 SEZ 和 SFZ 是什么意思、这个类别有什么要求、它与 Silver、Gold 和 Platinum 有何不同，以及它适不适合你的计划。

文章后段还有给外国买家的实用贴士，另附一则给本地买家的提示。

MM2H 里的 SEZ 和 SFZ 是什么意思？

看到这样的名字，很容易以为这张准证让你在当地经商。其实不是。

SEZ 是经济特区（Special Economic Zone），SFZ 是金融特区（Special Financial Zone）。SEZ/SFZ 是 MM2H 的第四个类别，与 Silver、Gold 和 Platinum 并列，由旅游、艺术和文化部（MOTAC）订出它自己的存款和房产规定。

Forest City 是位于柔佛西南部的填海造岛城镇。据 EdgeProp 报道，首相在2023年8月宣布它为金融特区。2024年9月，政府公布了相关优惠，包括0%至5%的企业税率、家族办公室0%，以及知识型工作者15%的个人所得税率，EdgeProp 和 NST 都有报道。

这些商业优惠与 MM2H 无关。持 SEZ/SFZ 的 MM2H 准证，不能在马来西亚工作、投资或经商。

SEZ/SFZ 类别有什么要求？

假设你已经50岁或以上。你属于USD32,000的存款级别，而且 MOTAC 的图表列明，你没有最低居留天数。

根据 MOTAC 的 MM2H 官方网站，主要条件如下：

• 年龄：主申请人年满21岁。
• 定期存款：21至49岁USD65,000，50岁及以上USD32,000，存放在持牌的马来西亚银行。获批之后，最多可以提取50%，用于在马来西亚购房、教育、医疗或旅游开销。
• 参与费：每位主申请人一次性RM1,000。受养人不需缴参与费。
• 处理费：根据 MOTAC 的类别图表，主申请人RM5,000，每位受养人RM2,500。
• 准证：有效期10年，附多次入境签证，你和你的受养人都适用，可续期。达到计划的最长年限之后，每5年续期一次，费用RM300。
• 居留：50岁以下，每年必须在马来西亚停留90天，累计计算。MOTAC 的图表列明，50岁起没有最低居留天数。
• 工作和经商：不允许。

你必须买什么样的房子？

假设你发现 Forest City 有一个很抵买的二手单位。它不符合资格，下面的条件说明了原因。

这是 SEZ/SFZ 与主要级别差别最大的地方。OSC MM2H 在2025年5月28日发布的公告，是在与柔佛州政府商讨之后，订下以下条件：

1. 1房子必须在柔佛的 Forest City，别的地方都不行。
2. 2你必须在 MM2H 准证签注之前，已经拥有或买下这间房子。
3. 3必须向 Forest City 发展商购买，不能向第三方购买，所以二手房不符合资格。
4. 4你的 MM2H 代理公司必须把这宗买卖通报 Invest Malaysia Facilitation Centre Johor（IMFC-J）。

未确认： 令吉最低价。MOTAC 没有公布这个类别的最低价，它的网站说，最低价按柔佛州的房地产收购政策而定。请向发展商和你的律师取得最新数字，并要求书面确认。

Forest City SFZ 在2026年5月29日发布的购房指引，把最低价订为RM500,000，即直接向发展商购买一个单位。这是 Forest City 方面的数字，不是 MOTAC 的，所以在依赖它之前，请先取得书面确认。

外国买家购买住宅，一般要缴统一8%的印花税。这项税率在2026年财政预算案中宣布，并通过2025年财政法令正式立法，从2026年1月1日起实施。

Forest City 的 Pulau 1 另有已刊宪的50%印花税减免（2025年10月3日），适用于个人直接向发展商购买2024年9月1日之前竣工的单位，并且买卖合约（SPA）是在2024年9月1日至2034年12月31日之间签署的。请律师确认你的单位是否符合资格。未确认： 这项减免与8%税率如何配合。

和其他级别一样，你10年内不得出售房子，除非换购价值更高的房子。至于提取50%的定期存款，2025年5月的公告说，房子必须是在准证签注之前六个月内购买的。

SEZ/SFZ 与 Silver、Gold 和 Platinum 有什么不同？

• SEZ/SFZ：存款USD65,000或USD32,000，在 Forest City 购买发展商的单位，准证10年，最低年龄21岁。
• Silver：存款USD150,000，房子RM600,000或以上，准证5年，最低年龄25岁。
• Gold：存款USD500,000，房子RM1 million或以上，准证15年，最低年龄25岁。
• Platinum：存款USD1 million，房子RM2 million或以上，准证20年，参与费RM200,000，也是唯一允许经商和工作的类别。

取舍很简单。SEZ/SFZ 入门成本较低，但把你的房子绑在一个城镇。主要级别成本较高，但让你买在自己真正想住的地方，前提是房子也要符合该州对外国买家的规定。

外国买家： 想住在吉隆坡或雪兰莪，就选 Silver、Gold 或 Platinum，并查清楚该州对外国买家的规定。

用实际数字来看

假设有两位申请人，都是55岁。申请人A选 SEZ/SFZ，向发展商买下一间 Forest City 的单位，价格假设为RM700,000（引用任何数字之前，请先查清楚柔佛现行的最低价）。申请人B选 Silver，因为她想住在吉隆坡，而吉隆坡对外国买家的门槛是RM1 million。

• 存款：A存USD32,000。B存USD150,000，多出USD118,000。
• 房产：A投入RM700,000。B至少投入RM1,000,000，多出RM300,000。
• 印花税：按外国人统一的8%税率，A缴RM700,000 × 8% = RM56,000，B缴RM1,000,000 × 8% = RM80,000，这还未计算A可能符合资格的减免。
• 提取：A最多可以提取USD16,000的存款。B最多可以提取USD75,000。

账面上，A花的钱少得多。但是A的资金至少10年内绑在一个城镇，而且下一位 SEZ/SFZ 申请人不能买A的单位，因为他们必须向发展商购买。A的转售买家，将来自这条 MM2H 路线之外。

本地买家： MM2H 不适用于你。同样是RM700,000，按一般的转让印花税率算是RM15,000，外国人税率则是RM56,000，这还未计算任何减免。

预订单位之前要弄清楚的问题

这个类别要求你在准证签注之前买房，所以在付任何款项之前，先弄清楚以下问题：

• 这个单位是不是由 Forest City 发展商直接出售，价格是否达到柔佛现行的最低价？
• 如果你的 MM2H 申请被延误或被拒，你的订房或 SPA 会怎么处理？
• 这个单位可以出租吗？类似的单位实际租金是多少？
• 总成本是多少，包括律师费、印花税、管理费、偿债基金和保险？
• 如果你人在海外，谁来负责验房、签约和交钥匙？

SEZ/SFZ 路线最适合谁？

它适合真心打算在柔佛南部住一段时间的申请人，例如想靠近新加坡的退休人士，而且能接受较少的存款绑在一个发展项目上。如果你的日常生活会在吉隆坡或雪兰莪，它就不太适合，因为你必须买的房子，会在几百公里之外。

在 MM2H 的 SEZ/SFZ 下购买 Forest City 的房子，有哪些最好的贴士？

用这些贴士，让存款、房子和时间安排保持一致。

1. 1比较整个配套。存款虽然较低，但你的房子会在 Forest City 绑10年，所以要拿它和 Silver 在你真正想住的地方比较。
2. 2只向发展商购买。二手房不符合资格，你的 MM2H 代理公司还须把这宗买卖通报 IMFC-J。
3. 3取得书面的最低价。MOTAC 没有公布令吉最低价，所以请向发展商和律师索取柔佛现行的数字，Forest City 自己的 RM500,000 指引也要确认。
4. 4保障你的付款。因为你在准证签注之前买房，请要求加入一项条款：如果 MM2H 申请被拒，已付款项全数退还。
5. 5不要打算工作或经商。这张准证不允许，只有 Platinum 允许。
6. 6问清楚 Pulau 1 的减免。2024年9月1日之前竣工、并直接向发展商购买的单位，可能适用已刊宪的50%印花税减免。请问你的律师。
7. 7本地买家可以略过这条路线。MM2H 不适用于你，一般转让印花税率下，RM700,000 是 RM15,000，外国人税率则是 RM56,000。

总结

SEZ/SFZ 是 MM2H 入门成本最低的类别：存款USD65,000或USD32,000，准证10年。作为交换，你的房子必须是 Forest City 的发展商单位，在准证签注之前买下，并持有10年。

选它之前，请把 SEZ/SFZ 的全部成本，与 Silver 在你真正想住的地方的成本相比较，并问自己：如果 MM2H 不是决定的一部分，这间 Forest City 的单位还说得通吗？