整间出租空置数月，巴生谷共居模式持续升温

关键数据

• Sublet Doctor联合创办人：巴生谷整间单位的空置期往往长达两至六个月
• Nanyang报道：传统住宅回报率2.8%至5.5%；商业产业4.8%至8.0%
• Nanyang报道：共居营运商的租金一般比传统出租高20%至50%
• Sublet Doctor举例：一间RM450,000至RM550,000的三房单位，整间出租回报率约4%至5%，分房出租为7%至10%
• 改造费用RM20,000至RM30,000，在成熟地区入住率超过90%时，约1.5至2年回本
• Rahim & Co的苏莱曼（Sulaiman）：专门的住宅REITs仍需五至十年

新闻摘要

Nanyang Property于2026年8月23日报道，推迟买房的年轻白领、学生和外籍人士，正在重塑大吉隆坡的租赁市场。许多人偏好靠近LRT和MRT站、押金低、租期灵活并配有家具的房间，而不是整间出租：后者需要两个月押金、一个月预付租金，还要付水电押金、添置家具和安装网络。

Rahim & Co研究与策略规划董事苏莱曼（Sulaiman）表示，年轻租客如今把通勤时间看得比面积更重，重视交通便利以及附近的餐饮和生活配套。他说，共居资产越来越多以入住率、租客留存率和营运效率来估值，而不是以同类物业的成交价。

提供物业管理和合法分租服务的Sublet Doctor联合创办人表示，巴生谷整间单位的空置期如今往往长达两至六个月。以一间RM500,000的公寓为例，月租RM1,800至RM2,200往往不足以支付贷款分期和管理费。他说，找上他公司的屋主中，有60%至70%最初都想整间出租。

报道指出，传统住宅的租金回报率为2.8%至5.5%，商业产业为4.8%至8.0%，而共居的租金溢价一般为20%至50%，苏莱曼把这归因于更善用空间和增加服务。在Sublet Doctor的例子中，一间RM450,000至RM550,000的三房单位，整间出租回报率约4%至5%；若改为分房出租，每房租RM500至RM1,200，再加上弹性空间和停车位，每月收入为RM3,200至RM4,500，回报率为7%至10%（部分黄金地段项目超过12%）。

他说，装修和添置家具通常需要RM20,000至RM30,000，在入住率超过90%的成熟地区，约1.5至2年回本，保守估计则为2至3年。智能门锁把现场工作减少超过70%，一名管理员可处理150至200个房间，传统管理模式则是20至50个单位。他指准时缴租率高于98%，坏账低于1%，而整间出租的逾期缴租率为10%至20%。

营运商必须遵守地方政府有关隔间和过度拥挤的附例，例如吉隆坡市政局（DBKL）和八打灵再也市议会（MBPJ）的规定，并且只能在公共区域使用闭路电视和智能门锁记录，绝不能拍摄卧室或浴室。苏莱曼表示，拟议中的《住宅租赁法》应厘清共居属于住宅还是短期商业住宿。他预计，大马要出现专门的住宅REITs或大规模租赁证券化，还需要五至十年。