TRX 房产投资：买已竣工单位还是新盘？

本文的例子里，一个RM1.5 million的 TRX 单位，每月租金RM5,500，净回报率约3.3%。外国买家的8%印花税，也就是RM120,000，会把回报压得更低。

区内的住宅以溢价定价：据 NST 报道，CORE Residence 在2019年推出时，平均每平方尺约RM2,200。所以真正的问题不是 TRX 是不是个好地址，而是某一个单位的数字，对你来说划不划算。

这篇指南说明怎样分析一宗 TRX 的购买，比较已竣工单位和楼花，并把数字算一遍。文章后半部分还有给本地和外国买家的实用贴士。

TRX 和吉隆坡其他地方有什么不同？

TRX 是一个规划好的区域，面积约70英亩，由 TRX City Sdn Bhd 主导开发，该公司由财政部拥有。它把办公楼、商场、住宅、酒店和绿地集中在一处。

• 铁路：Tun Razak Exchange 站是 MRT Kajang Line（自2017年7月启用）和 Putrajaya Line（自2023年3月）的转乘站。
• 商场和公园：The Exchange TRX 约1.3 million 平方尺，于2023年11月29日开业，屋顶上有一座10英亩的公园。
• 办公楼：Exchange 106 有106层，另有 HSBC Malaysia 的 Menara IQ 和 Menara Prudential 等总部大楼。

对住户来说，这表示你不用开车，就能上班、逛街和搭火车。这种便利，正是许多企业和外籍租客所看重的。

TRX 有多少住宅？

住宅只是整体组合的一部分。TRX 自己的网站列出 TRX Residences（六座大楼）和 CORE Residence @ TRX（700个永久地契服务式住宅）。Kimpton Kuala Lumpur 酒店另有471间客房。

一个以办公楼和零售为主的区域里，住宅数量有限，这是投资这里的主要论点。反过来说，是供应集中：如果同几栋楼里有许多单位同时出租，租金可能会走软。

为什么要先查地契？

地契决定你能拥有单位下面那块地多久。据 NST 报道，CORE Residence 建在1.65英亩的永久地契土地上，所以没有租约需要续期。对于 TRX 内或附近的其他项目，请通过产权查册确认地契，而不是看宣传册。

永久地契对长期持有最重要，对想要永久拥有权的买家也一样，包括许多外国买家。租赁地契的单位，只要价格反映了剩余的租期，仍然可以考虑。

已竣工单位还是新盘：哪一个适合你？

• 已竣工单位：你能看到真实的单位，检查大楼，并核对类似单位的实际租金。买下后很快就能开始收租，但你要付的是今天的市价。
• 新盘：你分期付款，还可能得到推出优惠。但租金要等交付之后才开始，往往是三年或更久以后，而且你要依靠发展商的往绩和未来的租赁市场。

CORE Residence 就是这个时间表的例子。它在2019年11月推出，计划从2024年初交付，所以早期买家等于签下了约四年的等待，才能开始收租。

CORE Residence 的数字是怎样的？

• 发展商：Core Precious Development Sdn Bhd，由 China Communications Construction Group（CCCG）和 WCT Holdings 合资
• 项目规模：三座大楼共700个单位，其中 Tower 1 和 Tower 2 共580个单位
• 单位面积：624至1,022平方尺，一至三间卧室
• 推出价格（2019年）：RM1.44 million 至 RM2.48 million，据 NST 报道，平均每平方尺约RM2,200
• 销售：2023年3月起价约RM1.5 million，当时项目封顶，Tower 1 和 Tower 2 已售出80%

一座连接天桥把项目和商场上方10英亩的公园连起来，而商场连接 TRX MRT 站。

实际数字是怎样的

假设你用现金RM1.5 million买一个624平方尺的单位。以下纯属举例，假设月租RM5,500；在相信任何数字之前，请先查看当前租盘的真实租金。

• 每平方尺价格：约RM2,404
• 毛租金：每年RM66,000，毛回报率4.4%
• 假设的开销：管理费和偿债基金每月RM700（每年RM8,400），门牌税和地税每年RM2,400，以及一个月空置（RM5,500）
• 净收入：每年RM49,700，净回报率约3.3%

购房成本会把实际回报压得更低。马来西亚人买RM1.5 million的单位，产权转让印花税是RM44,000，按总成本计算，净回报率降到约3.2%。外国买家要缴8%，即RM120,000，回报率约为3.1%（只计印花税，未计律师费）。

如果你贷款，而贷款利率高于你的净回报率，租金就付不起利息。这项投资就要靠资产增值，所以在下决定之前，要老实面对这一点。

投资 TRX 之前应该查什么？

1. 1通过产权查册确认地契。
2. 2亲自计时，从单位走到 MRT 站和商场要多久。
3. 3查看类似户型实际的租金，以及市场上有多少个在出租。
4. 4如果是已竣工单位，检查管理费、偿债基金结余和管理质量。
5. 5如果是新盘，检查发展商的执照和往绩，以及买卖合约（SPA）的交付日期和延迟交付条款。
6. 6如果你是外国买家，要预算8%印花税和州政府批准。吉隆坡对外国人的最低价一般是RM1 million。

投资 TRX 的公寓，有哪些最好的贴士？

做决定前的七项检查：

1. 1确认地契类型。 要用地契查册，而不是宣传册。
2. 2计时走一趟。 亲自从单位走到 MRT 站和商场。
3. 3查真实租金。 看看类似户型租多少，以及市场上有多少个。
4. 4检视已建成的单位。 看管理费、维修基金余额和管理的素质。
5. 5审视新盘。 查发展商的执照和实绩、交屋日期和延迟交屋条款。
6. 6外国买家：预算8%印花税。 另外要有州政府同意，吉隆坡的最低价一般是RM1 million。
7. 7测试贷款。 如果贷款利率高于你的净回报率，租金就付不起利息。

总结

TRX 的优势很清楚：两条 MRT 线、大型商场和公园，以及满是企业租客的办公楼。但入门价格不低，所以一宗交易划不划算，取决于你实际能租到的租金，对照你付出的价格。

下决定之前，请用当前租盘的真实租金，自己做一张回报率表。然后用完全相同的标准，比较已竣工单位和任何楼花选项。